Возврат 260 тысяч по ипотеке

Однократность имущественного вычета при покупке квартиры/дома

Ограничения большинства налоговых вычетов (за обучение, за лечение и т.д.) установлены лишь в рамках одного календарного года: каждый календарный год «лимит» сбрасывается, и вычет может быть получен снова. В отличие от них имущественный вычет при покупке жилья содержит более серьезные ограничения: законодательно ограничена как максимальная сумма вычета, так и количество раз, которыми им можно воспользоваться в течение жизни.

До 2014 года действовали ограничения, по которым налоговый вычет по расходам на покупку жилья и кредитным процентам можно было получить только один раз в жизни и только по одному объекту жилья. С 2014 года вычет разрешили получать по нескольким объектам жилья, но новые правила разрешили применять только к новым сделкам (заключенным после вступления в силу нового закона). В связи с этим возникло множество вопросов: в каких случаях какие ограничения вычета применяются? Если воспользовался вычетом ранее, в каких случаях его можно «дополучить» при покупке нового жилья? Можно ли получить вычет по кредитным процентам, если ранее пользовался только вычетом на покупку жилья?

В этой статье мы постараемся ответить на все эти вопросы.

Обратите внимание: Ключевым фактором, от которого зависят ограничения имущественного вычета, является дата приобретения жилья, по которому Вы получаете (или хотите получить) вычет.
«Датой приобретения жилья» в рамках данной статьи следует считать:
— дату оформления права собственности на жилье согласно выписке из ЕГРН при покупке по договору купли-продажи;
— дату передаточного акта при приобретении жилья по договору долевого участия в строительстве.

Ограничения вычета по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года

Если Вы приобрели жилье до 2014 года и получили (или планируете получить) по нему имущественный вычет, то для Вас действуют «старые» правила, согласно которым вычет можно получить строго только по одному объекту жилья (абз. 27 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в ред., действующей до 01.01.2014 г.) и в сумме не более 2 млн.руб. (260 тыс.руб. к возврату). При этом даже, если Вы получили вычет меньше максимальной суммы, то дополучить его при покупке другого жилья будет нельзя.

Пример: В 2008 году Левашов И.И. купил квартиру за 500 тыс. руб. и получил по ней налоговый вычет (вернул 65 тыс.руб. уплаченных налогов). При покупке квартиры в 2016 году Левашов И.И. не сможет воспользоваться вычетом еще раз, так как до 2014 года имущественный вычет предоставлялся только один раз по одному объекту жилья

Вычет по кредитным процентам для жилья, приобретенного до 1 января 2014 года, не имел ограничений по сумме (можно было вернуть 13% от всех уплаченных процентов по ипотеке), но получить его можно было только по тому же объекту жилья, по которому Вы получали основной вычет (вычет по расходам на покупку). Это связано с тем, что до 2014 года основной имущественный вычет и вычет по процентам не были разделены и составляли единый вид вычета (ст. 220 НК РФ в ред., действующей до 01.01.2014 г.).

Пример: В 2012 году Иванченко А.А. купил квартиру и получил по ней налоговый вычет. В 2013 году Иванченко купил еще одну квартиру в ипотеку и хотел получить вычет по кредитным процентам. В налоговой инспекции в вычете ему законно отказали, так как по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года, основной вычет и вычет по процентам могли быть получены только по единому объекту жилья.

Однако, стоит отметить, что если Вы приобрели жилье до 1 января 2014 года и воспользовались только вычетом по расходам на покупку, то Вы можете получить вычет по кредитным процентам по другому жилью, но только если оно было приобретено после 1 января 2014 года. Мы рассмотрим эту ситуацию подробно ниже в разделе — Можно ли получить вычет по кредитным процентам, если ранее воспользовался только вычетом по расходам на покупку?

Ограничения вычета по жилью, приобретенному после 2014 года

С 1 января 2014 года в Налоговый Кодекс РФ были внесены значительные изменения, согласно которым, если налоговый вычет при покупке квартиры/дома получен не в максимальном размере (т. е. с суммы меньше 2 млн.руб.), то его остаток можно дополучить при покупке других объектов жилья (абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Пример: В 2016 году Укладова Т.И. купила комнату за 500 тыс. руб. и получила имущественный вычет (вернула 65 тыс.руб.). В 2017 году она купила квартиру за 3 млн.руб. Укладова Т.И. сможет дополучить имущественный вычет по покупке квартиры в размере 1.5 млн. руб. (к возврату 195 тыс.руб.).

К вычету по кредитным процентам по жилью, приобретенному после 1 января 2014 года, также стали применяться новые правила:

  • вычет по кредитным процентам не связан с вычетом по расходам на покупку жилья и может быть получен по отдельному объекту;
  • максимальный размер вычета по кредитным процентам составляет 3 млн.руб. (к возврату 390 тыс.руб.);
  • в отличие от вычета по расходам на покупку жилья, вычет по кредитным процентам может быть получен только один раз в жизни по одному объекту жилья;

Пример: В 2016 году Панюков Е.И. купил квартиру стоимостью 8 млн.руб. Для покупки квартиры он оформил ипотеку на сумму 6 млн. руб. (по которой уплатит процентов на сумму 3,5 млн.руб.) Панюков Е.И. сможет получить основной имущественный вычет в размере 2 млн.руб. (к возврату 260 тыс.руб.), а также вычет по процентам в размере 3 млн.руб. (к возврату — 390 тыс.руб.).

Пример: В 2014 году Епифанова Т.К. купила квартиру и получила имущественный вычет по расходам на покупку. В 2017 году она купила новую квартиру в ипотеку и сможет получить вычет по уплаченным кредитным процентам.

Пример: В 2014 году Черезов А.А. купил в ипотеку квартиру стоимостью 1 млн.руб. Черезов А.А. получил вычет по расходам на покупку и вычет по кредитным процентам. В 2017 году он приобрел другую квартиру стоимостью 3 млн.руб. (также с использованием кредитных средств). Черезов А.А. сможет дополучить вычет по расходам на покупку (так как воспользовался им не в полном объеме), но не сможет дополучить вычет по кредитным процентам, так как он предоставляется только по одному объекту жилья.

Можно ли дополучить вычет, если воспользовался им ранее по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года?

Как мы указали выше, согласно текущему Налоговому кодексу, если вычет получен не в максимальном размере (т. е. с суммы меньше 2 млн.руб.), то его остаток можно дополучить при покупке других объектов жилья (абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Однако, к сожалению, данное правило не применяется, если Вы воспользовались правом на вычет по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года. В этом случае дополучить остаток вычета при покупке другого жилья не удастся. Это связано с тем, что новые правила распространяются только на правоотношения, возникшие после 1 января 2014 года. Если жилье было приобретено до 1 января 2014 года, то считается, что Вы воспользовались имущественным вычетом по «старым правилам»: вычет предоставляется только один раз в жизни по одному объекту жилья (ст.220 Налогового Кодекса РФ, действовавшей до 1 января 2014 года). При этом повторное получение вычета (даже по жилью, купленному после 1 января 2014 года) не допускается. (п. 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ, Письмо ФНС России от 18.09.2013 №БС-4-11/16779@, Письма Минфина России от 07.03.2017 № 03-04-05/12936, от 26.07.2016 № 03-04-05/43559).

Пример: В 2006 году Сидорчук Ф.М. купил квартиру стоимостью 500 000 рублей и получил с нее налоговый вычет (вернул подоходный налог в размере 65 тыс. руб.). В 2015 году Сидорчук Ф.М. купил новую квартиру стоимостью 3 000 000 рублей и, прочитав об изменениях в законе, хотел дополучить остаток вычета в размере 1 500 тыс. рублей с новой покупки. В вычете по новой квартире Сидорчуку Ф.М. было отказано, так как он уже воспользовался вычетом по жилью, купленному до 2014 года.

Однако, если Вы воспользовались только вычетом по расходам на покупку жилья, то Вы имеете право получить вычет по кредитным процентам по другому объекту, если он был приобретен после 1 января 2014 года. Подробно эта ситуация рассмотрена ниже – см. Можно ли получить вычет по кредитным процентам, если ранее воспользовался только вычетом по расходам на покупку?

Можно ли получить вычет по кредитным процентам, если ранее воспользовался только вычетом по расходам на покупку?

Часто складывается ситуация, что человек получил основной имущественный вычет по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года, но не пользовался вычетом по кредитным процентам. В этом случае возникает вопрос — а можно ли получить вычет по процентам при покупке нового объекта жилья? После изменений Налогового Кодекса 2014 года контролирующие органы долгое время не могли прийти к единой позиции: мнения были как положительные, так и отрицательные. Однако, Письмо ФНС России от 21.05.2015 N БС-4-11/8666 поставило точку в этом вопросе и, к счастью, в пользу налогоплательщиков.

Согласно данному письму (обязательному для применения налоговыми органами), если Вы воспользовались своим правом основного имущественного вычета до 2014 года, то при покупке жилья в ипотеку после 1 января 2014 года Вы сможете получить вычет по кредитным процентам. Данную позицию подтверждает и Минфин России в своем письме от 27.04.2016 № 03-04-05/24331.

Пример: В 2013 году Щитов М.А. купил квартиру и получил основной имущественный вычет. В 2017 году он купил новую квартиру в ипотеку. Щитов М.А. может воспользоваться вычетом по уплаченным ипотечным процентам по новой квартире, несмотря на то, что он ранее получил основной вычет по другой квартире.

Пример: В 2012 году Диконов А.А. купил квартиру и получил имущественный вычет по расходам на ее покупку. В 2013 году он купил вторую квартиру в ипотеку и хотел получить по ней вычет по кредитным процентам. Однако, в вычете ему было отказано, так как получить отдельный вычет по кредитным процентам можно только по жилью, приобретенному после 1 января 2014 года. Если в будущем Диконов А.А. купит новое жилье с использованием кредитных средств, то он сможет получить вычет по уплаченным процентам.

Пример: В 2013 году Зеленская Ю.В. купила квартиру в ипотеку и получила вычет по расходам на покупку и уплаченным кредитным процентам. В 2017 году она приобрела новую квартиру в ипотеку. Так как правом имущественного вычета (основным и по процентам) Зеленская Ю.В. воспользовалась по квартире, приобретенной до 1 января 2014 года, получить вычет еще раз (как основной, так и по процентам) она не сможет.

Получение вычета до 1 января 2001 года не учитывается

В заключении статьи отметим, что до 2001 года имущественный вычет предоставлялся на основании Закона РФ от 07.12.1991 N 1998-1 «О подоходном налоге с физических лиц». Данный закон утратил силу с 1 января 2001 г. Поэтому если Вы заявили имущественный вычет и все выплаты по нему были произведены до 1 января 2001 года, то можете считать, что вычетом Вы не пользовались. При приобретении другого жилья (после 1 января 2001 года) Вы можете снова получить имущественный вычет (Письма Минфина России от 13.02.2014 N 03-04-05/5889, от 24.07.2013 N 03-04-05/29229).

Пример: В 1998 году Клестова Я.Ф. купила квартиру. В 1999 и 2000 годах она подавала в налоговую инспекцию декларации 3-НДФЛ и полностью получила имущественный вычет. В 2013 года Клестова Я.Ф. вновь купила квартиру. Так как она полностью получила вычет до 1 января 2001 года, при покупке квартиры в 2013 году она сможет воспользоваться имущественным вычетом еще раз (по правилам ст. 220 НК РФ).

Пример: В 1999 году Ежов Н.Н. купил квартиру. В 2000, 2001, 2002 и 2003 году он обращаться в налоговую инспекцию за получением имущественного вычета. В 2017 году Ежов Н.Н. купил вторую квартиру. Так как часть выплат по вычету осуществлялась после 1 января 2001 года, получить имущественный вычет по квартире, приобретенной в 2017 году, Ежов Н.Н. не сможет.

Получение налогового вычета обоими супругами при покупке квартиры

Следует разобрать самые популярные вопросы:

  • Как можно оформить возврат налога, если имущество приобретено в совместную собственность?
  • Как получать имущественный вычет при долевой собственности?
  • Какие существуют различия при покупке недвижимости до 2014 года и после?
  • Могут ли получить налоговый вычет оба супруга, даже если жилье оформлено только на одного из них?
  • Какие есть особенности возврата процентов по ипотеке?

При приобретении жилья супружеская пара имеет право на два налоговых вычета, которые относятся к имущественным:

  • по затратам на непосредственно покупку жилья;
  • по погашению ипотечных процентов, если недвижимость была куплена в кредит.

При заявлении о распределении налогового вычета между супругами по жилью, купленному в браке, ключевое значение имеет дата его покупки. Дело в том, что с 2014 года существенно изменился порядок распределения налогового вычета между собственниками.

Следует знать, какой порядок действовал до вступления в силу изменений законодательства и после. При покупке недвижимости до 2014 года действовало следующее правило: имущественный налоговый вычет распределялся между супругами по заявлению мужа и жены или по размеру их долей. Ключевое значение имел вид собственности: совместная или долевая.

Следует рассмотреть каждый вид подробнее. Если квартира покупалась в совместную собственность, при подаче документов на возврат НДФЛ муж и жена должны были предоставить заявление о распределении налогового вычета между собой. Процентное соотношение могло быть любым: 50/50, 30/70 или даже 0/100.

Как вернуть проценты по ипотеке за несколько лет?

Про ипотеку при разводе с детьми

Как делится квартира при разводе, читайте по ссылке: http://uropora.ru/razvod/razdel-imushhestva/kak-delitsya-kvartira-pri-razvode.html

Размер вычета при распределении, к примеру, 50/50, составлял, соответственно, по 1000000 рублей на каждого супруга, так как максимальный лимит возврата налога на доходы по купленной недвижимости имел предел в 2000000 рублей. Поэтому он распределялся согласно указанным долям.

При распределении 0/100 налоговый вычет на квартиру доставался одному из супругов в пределах максимальной суммы 2000000 рублей. Второй же супруг по приобретенной квартире права на него лишался, но зато мог реализовать его в дальнейшем при покупке нового объекта недвижимости.

При покупке жилья в долевую собственность налоговый вычет до 2014 года распределялся исключительно по размеру доли. То есть если размер долей супругов был равен 50/50, то получить они могли по 1000000 рублей на человека.

Таким образом, для дольщиков такой вариант был менее выгоден, чем для совместных собственников, так как последние могли составить заявление в любой пропорции, к примеру, 0/100; при этом налоговый вычет за квартиру, к примеру, могла получить жена, муж же впоследствии реализовывал свое право на вычет по другой недвижимости. В связи с этим размер возвращенного налога для супругов, купивших квартиру в совместную собственность, был равен 4000000 рублей на семью, правда, с двух разных квартир.

К примеру, супруги С. купили квартиру в 2013 году и оформили ее в долевую собственность с долей 50%, то есть по 1/2 на мужа и жену. Максимальный размер налогового вычета, который они смогут получить, будет равен 1000000 рублей на каждого из них. В итоге возврат НДФЛ на семью составит 260000 рублей, то есть 13% от 2000000 рублей. Налоговый вычет по другой квартире, которую они купят впоследствии, они заявить уже не смогут, так как у них нет повторного права на возврат НДФЛ.

Второй пример. Пусть другая пара С. совершила покупку квартиры в 2010 году, но оформила ее при этом в совместную собственность. При подаче документов на возврат налога они составили заявление о распределении вычета в пропорции 0/100 и по этой квартире возврат НДФЛ в сумме 13% от 2000000 рублей (максимально возможной суммы) получил муж.

Через два года супруги купили еще одну квартиру и написали похожее заявление о распределении имущественного налогового вычета, но теперь уже в пользу супруги. В результате они получили на руки в общей сумме 520000 рублей, то есть 13% от 4000000 рублей по двум квартирам.

Возмещение расходов по погашению кредитных процентов до 2014 года включалось в общий вычет наравне с расходами на покупку недвижимости. В отдельный вид они не выделялись и размером ограничены не были. Переплату по кредитам можно было в полном объеме включать в состав основного налогового вычета.

Изменения, вступившие в силу с 2014 года, уравняли в правах как дольщиков, так и совместных собственников. Теперь налоговый вычет между супругами вне зависимости от размера их доли и вида собственности распределяется согласно фактически произведенным затратам.

Не всегда понятно, что подразумевать под осуществленными затратами и как их делить между супругами. На помощь пришло Министерство финансов, указав, что все имущество, приобретенное в браке, если иной порядок не отражен в брачном договоре, признается нажитым совместно, в том числе и деньги.

В связи с этим при покупке квартиры не имеет значения, на кого из супругов оформлены документы и кем производится оплата: мужем или женой. Оба супруга имеют равные права на возврат подоходного налога. С 2014 года также изменится и размер налогового вычета.

Теперь он составляет 2000000 рублей на каждого супруга, а не на квартиру, как это было до 2014 года. Таким образом, если квартира куплена, к примеру, за 5000000 рублей, оба супруга могут подать документы на возврат НДФЛ в размере 13% от 2000000 рублей каждый. В результате сумма вычета на семью составит 13% от 4000000 рублей.

Наконец, есть ответ на важный вопрос: можно ли получить налоговый имущественный вычет за супруга? Такие примеры встречаются достаточно часто. Например, квартира или дом принадлежат жене, а она или не работает, или ранее использовала свое право на имущественный вычет и не имеет возможности получить его повторно.

В этом случае можно будет все документы на получение налогового вычета оформить на мужа. Вот пример: супруги С. в 2014 году, состоя в браке, купили квартиру за 4300000 рублей. Документы – договор долевого участия, право собственности, платежные бумаги – оформлены на супруга. В этом случае жена сможет заявить вычет по данной недвижимости в размере 2000000 рублей и при этом муж также может подать документы на возврат своей части в размере тех же 2000000 рублей.

В том случае, если квартира была куплена за 2000000 рублей, при подготовке пакета документов супруги должны будут написать заявление о распределении расходов.

Не стоит путать это с заявлением о распределении вычета, которое писалось до 2014 года. В этом заявлении они смогут отразить, кто фактически нес затраты по покупке жилья и кто будет являться заявителем по вычетам. И получить они смогут возврат от суммы покупки квартиры, то есть от 2000000 рублей. Больше, чем было потрачено денег, получить льготу невозможно.

Есть и исключение из правил: при покупке готового жилья механизм распределения собственности сейчас работает хорошо. При этом собственник или состоит в браке, или нет. Но как быть, когда объект недвижимости строится несколько лет и в это период происходят другие жизненные события, к примеру, свадьба?

Например, мужем до брака был заключен договор долевого участия и получен акт приема-передачи имущества, а право собственности на этот жилой объект было зарегистрировано уже после заключения брака. В этом случае право на налоговый вычет будет иметь только он, так как квартира была приобретена непосредственно на средства мужа, до его брака, а не на совместные деньги.

С 2014 года изменился и порядок заявления ипотечного возврата. Теперь он выделен в отдельный и может быть заявлен без привязки к основному, то есть относящемуся непосредственно к квартире. Размер налогового вычета ограничивается 3000000 рублей, но для супругов, если следовать нормам Кодекса о распределении расходов, он будет составлять в общей сумме 6000000 рублей, то есть по 3000000 рублей на каждого.

При этом все эти 6000000 рублей должны быть выплачены супругами в качестве уплаты процентов при погашении ипотечного кредита. Только в этом случае можно будет вернуть полностью 13% от этой суммы.

Была ли Запись полезна? 19 из 21 читателей считают Запись полезной.