Статьи квартиры от застройщика

Мониторинг стройки

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Каждый Девелопер имеет график реализации проекта. Нам как Покупателю и соинвестору тоже не помешает с ним ознакомиться. Именно по нему мы и будем следить за ходом строительства.

Вообще, график строительства для внутреннего пользования Девелопера выполняется в виде специального «сетевого графика», где указываются отдельные виды строительных работ, их продолжительность и взаимосвязи между ними. Это для менеджеров Девелопера.

Нас же будет интересовать упрощенный (укрупненный) вариант этого графика, в котором указано, когда должны быть завершены основные этапы стройки в целом.

Например:

  • когда должен быть завершен «нулевой цикл» работ (т.е. выкопан котлован, залит фундамент и выполнены работы до первого этажа),
  • когда завершается возведение коробки здания (т.е. возведение стен и перекрытий до самой крыши);
  • когда завершается возведение крыши и «закрытие теплового контура» дома (т.е. установка окон, дверей, стеклопакетов, закрывающих внутренние помещения от внешней среды);
  • когда завершается монтаж внутренних инженерных сетей, и установка лифтов;
  • когда завершается внешняя отделка фасада дома;
  • когда завершается внутренняя отделка, и т.п.

Такой упрощенный график для Покупателя без труда может составить руководитель проекта (менеджер), и по нему легко и наглядно можно отслеживать ход выполнения работ.

Что нужно знать об общей собственности супругов в сделке купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Следить за процессом стройки можно тремя путями:

  1. Периодически приезжать на место строительства и лично наблюдать за ходом работ, отмечая этапы прогресса;
  2. Периодически получать информацию от Застройщика – как путем прямых запросов, так и путем мониторинга процесса на его сайте.
  3. Общаться с другими покупателями квартир в этом доме – как лично, так и на интернет-форуме.

В первом случае мы можем приезжать на стройку, например, раз в месяц, и визуально оценивать темпы строительства. На саму стройплощадку нас, скорее всего не пустят, да нам это и не надо – оценить насколько вырос строящийся дом за последний месяц можно и издалека.

Какие риски в покупке квартиры по переуступка прав требования? На что нужно обратить внимание Покупателю?

Во втором случае мы сначала смотрим сайт Девелопера на предмет публикации различных отчетов о ходе строительства, а также на фото и видео регистрацию этого процесса (некоторые Девелоперы размещают на стройплощадке видеокамеры и транслируют процесс стройки онлайн на своем сайте).

Кроме того, полезно будет находиться в постоянном контакте с менеджерами компании, и если что-то идет не так – оперативно получать от них информацию.

На практике качество общения между Застройщиком и Покупателем определяется, в большей степени, позицией Застройщика. Не каждый Застройщик ведет себя корректно после получения денег по договору, поэтому нам нужно запастись терпением и быть настойчивыми. Никому из Девелоперов не нужны лишние скандалы – имидж на рынке потерять легко, а восстанавливать доверие гораздо труднее.

Критичные вопросы (изменения в проекте дома, перенос сроков сдачи дома, увеличение стоимости квартиры и т.п.) можно решать с помощью заказных писем Застройщику. Это поможет нам в случае возникновения судебных споров.

Что такое «Предварительный договор долевого участия»? Чем он опасен для Покупателя новостройки? Смотри в этой заметке.

В третьем случае мы можем получать информацию о ходе строительства и о ситуации с Застройщиком от своих «братьев по оружию» – таких же покупателей квартир в новостройке. Зачастую информация здесь бывает более объективная, по сравнению с информацией от менеджеров самой компании. Здесь мы можем узнать то, что Застройщик нам не сказал при подписании договора, или то, как он ведет себя в спорных ситуациях.

Кстати, такое общение позволяет познакомиться со своими будущими соседями задолго до заселения.

Какие документы должны остаться у Покупателя после покупки квартиры, и для чего они нужны?

В случае затягивания сроков строительства, Девелопер может попросить нас подписать различные дополнительные соглашения, например – о переносе сроков передачи квартиры дольщику, или о дополнительном финансировании и т.п.

Как правило, такие соглашения нужны Девелоперу для того, чтобы снять с себя ответственность (мол, Покупатель сам согласился). Поэтому не стоит вестись на уговоры и подписывать лишние бумаги; это может лишить нас возможности требовать от Девелопера исполнения своих обязательств, в т.ч. взыскания с него неустойки.

Если Девелопер нарушает сроки и/или условия предоставления жилья, и с ним не удается найти общий язык, Покупатель может пожаловаться в контролирующий орган – Инспекцию государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН). Вместе с инспекторами ИГАСН инициативная группа дольщиков может также участвовать в приемке дома.

Как получить неустойку и другие компенсации с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ – см. в этой заметке.

Завершающими этапами стройки (когда дом уже готов) являются:

  • обмеры БТИ (проверяется соответствие фактических и проектных площадей квартир),
  • присвоение почтового адреса новому дому (до этого у него был только строительный адрес),
  • подключение дома к системе городских коммуникаций, и
  • заключение договора на техобслуживание и эксплуатацию дома с эксплуатирующей организацией (от нас потом также потребуется заключить с ней договор).

Конечным этапом строительного процесса является сдача дома в эксплуатацию. Это вовсе не одномоментный процесс, как может показаться неспециалисту, а длительный этап различных проверок, оценок, согласований, подписания актов допуска и т.п. То есть построенный и готовый (внешне) дом может сдаваться «госкомиссии» в течение нескольких месяцев. О ходе этого процесса мы тоже можем узнавать у менеджеров компании.

Итогом является приемка дома специальной комиссией Госстройнадзора, и выдача Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

С этого момента дом считается готовым для проживания и Застройщик, как правило, передает квартиры Покупателям (дольщикам/соинвесторам), разрешая им заселяться, не дожидаясь оформления прав собственности на квартиры.

1. Проверить документацию

Прежде чем заключать договор с тем или иным застройщиком, необходимо внимательно изучить документы, имеющие отношение к его деятельности. При этом лучше прибегнуть к услугам хорошего юриста, который ознакомится с документацией и оценит возможные риски.

К документам, с которыми нужно ознакомиться, относятся:

  • устав юридического лица;
  • свидетельство о постановке на учет;
  • протокол о назначении руководителя организации;
  • выписка из Единого Государственного реестра юридических лиц.

Перечисленные документы служат доказательством того, что деятельность застройщика легальна. Не лишним будет посмотреть и аудиторские заключения по результатам работы фирмы за текущий год.

Кроме того, необходимо изучить документы, подтверждающие право организации на проведение строительства. В их числе:

  • разрешение на строительство;
  • проектная документация, касающаяся дома;
  • документы, свидетельствующие о наличии права на земельный участок (либо договор аренды, либо свидетельство о государственной регистрации права собственности);
  • заключение государственной экспертизы проектной документации, если этого требует закон.

Многие застройщики предлагают заключить договор сразу после оформления земельного участка еще до получения разрешения на строительство и изготовления проектной документации, однако это весьма рискованно, ведь не исключено, что строительство так и не начнется.

Если застройщик строит дом на земельном участке на основании договора аренды, то стоит удостовериться, что его срок не истечет до того момента, как дом будет достроен и введен в эксплуатацию.

Ну и конечно, ключевой момент – это тщательное изучение предлагаемого застройщиком к заключению договора. Ведь именно он содержит все условия, относительно приобретения недвижимости. Лучше отдать договор на изучение грамотному юристу.

2. Узнать как можно больше о компании-застройщике

​Лучше всего заключать договор с застройщиками, которые давно ведут свою деятельность и имеют хорошую репутацию. Неплохо изучить статистику: сколько домов построено фирмой, сколько проектов в работе сейчас. Наличие рекламы не является показателем качества работы, а вот многолетний опыт – вполне.

Узнавать информацию о застройщике можно из разных источников: СМИ, интернет, отзывы знакомых. Лучше всего будет узнать мнение людей, проживающих в домах, построенных данной компанией. Для этой цели можно посетить форумы и сайты в интернете, посвященные долевому строительству.

Но следует помнить о том, что в наши дни очень развиты пиар-технологии, которые состоят в том, что хорошие отзывы пишут не клиенты, а не имеющие отношения к застройщику люди за вознаграждение. Так что реальной информации о застройщике лишь на основе отзывов в интернете не получить.

Не стоит забывать и о сайте самого застройщика: на нем, кроме базовых сведений о фирме, должны быть выложены копии проектной декларации, разрешения на строительство, сведения о возводимых и сданных объектах. Идеально, если на сайте будут размещены фото и видео, подтверждающие прогресс в строительстве проектов.

Неплохо будет узнать, есть ли у компании судебные споры с дольщиками. Сделать это просто: нужно зайти на сайт суда, куда по подсудности относятся такие споры, и ввести там название организации. Подсудность в данном случае будет определяться по юридическому адресу застройщика (если только потребитель не подал иск по своему месту жительства).

Стоит иметь в виду, что цена за квадратный метр значительно ниже, чем у конкурентов, скорее всего, обусловлена какими-то недостатками объекта. Большие скидки на квартиры также не должны внушать доверия.

Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать – по этой причине добросовестные застройщики устраивают для своих потенциальных дольщиков экскурсии по тем домам, что уже сданы в эксплуатацию и тем, что строятся. На подобный осмотр можно отправиться и самостоятельно: достаточно поехать к построенному дому и пообщаться с его жильцами. У них можно узнать, своевременно ли сдавался объект, и каково состояние переданных им квартир.

А отправившись на стройплощадку, можно побеседовать с рабочими и выяснить, своевременно ли им выплачивают зарплату. Также можно посмотреть, какое оборудование на стройке, есть ли там техника, как быстро идет строительство. Если в месяц дом вырастает на 2-3 этажа, то это нормальный темп строительства, и застройщик, скорее всего, уложится в оговоренные сроки.

Не лишним будет узнать, с кем сотрудничает застройщик. Если это надежный инвестиционный фонд или известный крупный банк, то застройщик вряд ли обанкротится. Лучше, чтобы фонд или банк был сторонним относительно строительной компании, не был включен в строительный холдинг. В таком случае риски сотрудничества с застройщиком не велики, ведь банк уже произвел проверку застройщика на платежеспособность и способность исполнять обязательства. Если застройщик имеет в партнерах несколько банков, это дает клиентам еще больше гарантий.

Лучше всего заключить договор с компанией, у которой основной офис в населенном пункте, где идет строительство дома. Если же главный офис находится в другом городе, то при возникновении трудностей решить их будет проблематично. Идеально, если офис продаж строительной компании находится прямо на стройплощадке.

Большим плюсом застройщика выступает наличие у него своего производства, строительной техники и оборудования, транспортных средств. Это доказывает достаточное финансирование строительной компании, сможет предотвратить нарушения сроков сдачи объекта по причине несвоевременной доставки стройматериалов другими фирмами.

3. Уменьшить возможные риски

Договор с застройщиком следует заключать письменный, кроме того, он регистрируется в Росреестре.

Договор обязательно должен содержать такие условия:

  • указание на предмет долевого строительства;
  • что дольщик получит по завершению строительства: условный номер квартиры, количество комнат, площадь, этаж, точный адрес;
  • стоимость недвижимого имущества;
  • сроки и порядок оплаты по договору;
  • сроки передачи имущества дольщику;
  • гарантийные сроки на квартиру.

Лучше, чтобы в договоре имелся пункт, указывающий, что объект не продан, и на него не имеется прав у третьих лиц.

Не следует заключать договор, когда:

  1. Нет разрешения на строительство, договора аренды или свидетельства о праве собственности на землю.
  2. Участок, на котором строится объект, не отнесен к числу земель, на которых разрешено возведение многоквартирного дома (например, у него категория «под индивидуальное жилищное строительство»).
  3. Застройщик не раз продлевал сроки сдачи объекта.
  4. Происходила смена застройщика.
  5. Цена недвижимости значительно ниже стоимости аналогичных объектов.
  6. Компания предоставляет неполные или неверные сведения о возводимом объекте.
  7. Застройщик имеет статус ИП.
  8. Фирма предлагает подписать предварительный договор, договор займа или другие типы договоров, а не договор участия в долевом строительстве.
  9. Недвижимость выставляет на продажу не застройщик, а инвестор.

Не следует забывать, что в вопросах, относящихся к недвижимости, все должно быть понятно и конкретно, и потому добросовестный застройщик попытается продемонстрировать клиенту все имеющиеся документы и предоставить максимум сведений, а вот мошенник будет уходить от ответов и скрывать документы, не соответствующие закону или отсутствующие.

Если договор с застройщиком заключен опосредованно через подрядчика или агентство недвижимости, то такой посредник обязан предъявить дольщику все требуемые документы, свидетельствующие о наличии у него прав представления застройщика, подписания договоров и работы с дольщиками.

Немаловажным моментом выступает и наличие страхования ответственности компании на случай невыполнения ею принятых на себя обязательств перед клиентами. При наступлении страхового случая, страховая компания возместит дольщику затраты на квартиру, предусмотренные договором. Поэтому важно ознакомиться с информацией не только о застройщике, но и о страховой компании, изучив, насколько она благонадежна и как исполняет свои обязательства.

Важно обратить внимание и на то, за счет каких средств финансируется строительство. Существует три варианта:

  • за счет средств строительной фирмы;
  • с помощью кредитных средств,
  • с использованием средств дольщиков.

Последний вариант является наиболее рискованным для дольщиков. А вот строительство за счет активов застройщика свидетельствует о его надежности. Строительство же, полностью финансируемое за счет заемных средств, может привести к банкротству застройщика, который не сможет рассчитаться с долгами по кредитам.

Если у вас имеются какие-либо вопросы, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответить.

Дата публикации: 16.08.2013
Просмотров: 4105

У половины новостроек – качество на «неуд»

Интервью с почетным строителем России, директором по строительству ООО «УК «Бизнес Групп» Олегом Малаховым

Олег Малахов
Почетный строитель России, директор по строительству ООО УК «Бизнес Групп»

Интервью с почетным строителем России, директором по строительству ООО УК «Бизнес Групп» Олегом Малаховым

— Олег Мстиславович, Вы давно уже в строительстве, Вы опытный профессионал. Оглядываясь на день вчерашний и глядя на день сегодняшний, что Вы можете сказать о качестве нынешнего строительства?

Мое отношение к современному строительству такое. Много сегодня, конечно, новых технологий – хороших технологий. И казалось бы, с их помощью мы должны получать более качественное жилье. Но то, что мы сегодня строим, по качеству я бы разделил «пятьдесят на пятьдесят». Половина – качественное жилье, другая половина представлена, честно говоря, жильем неудовлетворительного качества.

— Не могли бы конкретизировать, что Вы относите к первой половине и что – ко второй?

Хотелось бы обратить внимание на те конкретные технологии, которые сегодня применяют строители. Начну все-таки с плохого. Первое, это применение в каркасном строительстве трехслойных ограждающих конструкций, когда внутрь тела ограждающих конструкций включают эффективный утеплитель. Кстати, это мнение не только мое. Об этом говорят и проектировщики, и эксплуатирующие компании, а самое главное — уже и жильцы. Ведь практически через 10—15 лет, особенно при нынешнем качестве строительства и при тех дешевых утеплителях, которые чаще всего используются нашими строителями, мы получим пустые стены, которые будут продуваться и промерзать.

Второе, на что хотел бы обратить внимание, – для удешевления строительства многие строительные организации применяют недолговечные материалы. Например, пенополистирол. И европейские, и наши производители и ученые, да и сама практика работы с этим материалом, говорят о том, что продолжительность жизни пенополистирола – не больше пятнадцати лет, а норматив существования дома – не менее пятидесяти лет. А еще недавно я услышал от строителей о том, что сейчас пенополистирол стал другим. Вот и делайте выводы.

— Но если строителям-практикам все это известно, то почему это применяется?

Такие проектные решения принимаются в угоду заказчикам и инвесторам. Было бы правильно, если бы наша региональная власть поступила так, как поступила власть Подмосковья, Бурятии и Башкирии, когда специальным распоряжением просто запретили такие конструкции. У нас в Сибири это особо необходимо, поскольку здесь мы имеем резко континентальный климат.

— Не могли бы разъяснить, почему именно в Сибири это опасно? Можете сделать небольшой ликбез по строительной физике?

По строительной физике получается, что в такой конструкции «точка росы» попадает в эффективный утеплитель. Если это базальтовые или каменные ваты, то происходит намокание. Оно вызывает уплотнение материала, потом возникают просадки и появляются щели. Если используется пенополистирол, то в нем появляются бактерии, которые начинают ускоренными темпами его «кушать», вследствие чего через десять лет мы там получаем жидкость и пустоты. Ну и конечно же, надо обратить внимание на качество строительно-монтажных работ. У нас же сегодня практически не осталось профессионалов-строителей, которые бы, как и раньше, работали по технологическим картам и выполняли все нормативы! Появление на стройках гастарбайтеров говорит само за себя. А следить за качеством их работ опять же практически некому. У нас стал слабым инженерный состав. И прорабы, и мастера фактически не осуществляют контроля за качеством.

— Что же тогда произойдет с новостройками, где все это применяется? Ведь люди покупают квартиры в таких домах, берут кредиты. Что их ждет?

Я думаю, что лет через десять — пятнадцать после заселения они приступят к капитальным ремонтам своих квартир. Причем капитальные ремонты эти будут, что называется, по полной программе — с разборкой наружной стены.

— Я так понимаю: с одной стороны, есть сомнительные проектные решения, а с другой – некачественное исполнение. Одно накладывается на другое. Давайте поговорим о монтаже. Как Вы оцениваете современную работу руками? Вы сказали про гастарбайтеров, но ведь наше государство, как мы знаем, вполне нормально относится к их присутствию на стройках. Нам говорят: без них – никак. Каково на этот счет Ваше профессиональное мнение?

Знаете, недавно к нам приезжали строители из Тюмени, и у нас состоялся точно такой же разговор. Так вот. Если конструкции изготавливаются на заводе, то они делаются строго по технологии и выпускаются только в соответствии с требуемыми техническими условиями и нормативами. А на самой стройке теперь такого порядка нет. Как я говорил, у строителей даже нет технологических карт на выполнение того или другого вида работ. Нет профессионального обучения. Соответственно, нет должного контроля за выполнением качества работ. А раз на стройке нет такой системы качества, то там вполне может работать кто угодно.

— А как такое вообще могло произойти? Это что – послабление в самом законодательстве или просто власть закрывает на это глаза рукой?

Я считаю, что это послабление в законодательстве. Я иногда задаю этот вопрос представителям власти, говорю про качество. И слышу такой стандартный ответ: дескать, покупатели сами заключили договор со строительной организацией, и вопросы качества находятся в сфере их взаимоотношений. Хотя непонятно тогда, зачем у нас существуют Акты государственной комиссии, зачем мы отчитываемся на уровне администраций о планах выполнения строительных работ? Поэтому вопросы качества, конечно же, должны контролироваться государством. Для этого существует, в частности, ГАСК, для этого существует вневедомственная экспертиза проектов. И в каждом районе есть соответствующие инстанции, которые когда-то такую работу выполняли.

— В советское время, насколько я знаю, вопрос применения эффективных утеплителей так остро не ставился. На Ваш взгляд, насколько у нас в Сибири необходим этот затратный и сложный прием? Есть ли какие-то другие подходы? Может, лучше всего применять однослойные конструкции? Ведь так надежнее.

Памятуя советский опыт, я всегда привожу такой пример. Есть такая серия — 068 — пятиэтажных домов. Они были построены в 1950–60-е годы и до сих пор находятся в прекрасном состоянии. Там как раз применяются однослойные панели из автоклавного газобетона. Например, в Европе применяются однослойные конструкции, которые на 80 % состоят из этого материала. По моему глубокому убеждению, в Сибири тоже нужно заниматься однослойными конструкциями, с любым видом отделки.

— Хотелось бы знать Ваше отношение к распространению высотного строительства. В советское время в нашем городе ограничивались девятью этажами. Сейчас этажность намного выше. Влечет ли за собой увеличение этажности дополнительные сложности?

Если рассматривать себестоимость разных по этажности зданий – это большая разница. В свое время мы делали расчеты этажности, которая наиболее экономична для строителя и для инвестора. Так вот, это до девяти этажей. Свыше девяти этажей уже необходимо применять дополнительные системы. Например, системы удаления дыма, системы пожаробезопасности. Все это ведет к удорожанию строительства за счет специальной «начинки».

Но если рассматривать высотки в системе города и просчитывать затраты на развитие магистралей (доступность к месту работы) и другое, городу выгоднее заселять народ, конечно, в высотных домах. Есть такое понятие – «количество общей полезной площади к площади застраиваемой территории». Во всем должна быть логика.

— Получается, что, помимо сомнительных проектных решений и плохого монтажа, в высотном строительстве появляется еще один настораживающий фактор, связанный с применением вот этих дополнительных систем. Не лучше ли тогда развивать малоэтажку, где такие риски минимальны?

Однозначно нужно развивать малоэтажное строительство. Я уже сказал, что для больших городов строительство высоток и малоэтажного строительства должно быть скоординировано. А вот давайте посмотрим на малые города, сельские поселения, где проблема жилья сегодня решается слабо, хотя государство разрабатывает много целевых программ для решения этого вопроса. Буквально на днях побывал в г. Куйбышеве. Город на 60-80 лет застывший в своем развитии. Хотя на программу расселения на 2013–2015 года государство выделило 500 миллионов рублей. Проектов нет, материалов нет, да и со строителями-специалистами большая проблема. Ну и как тут быть?! Высотное домостроение в г. Куйбышеве не применяется, а вот развитие малоэтажки там нужно. И так можно сказать практически о каждом небольшом городе нашего региона. Нужно создать базу типовых проектов, а не делать в каждом городе индивидуальные проекты, так как это позволит сократить расходы на решение этой проблемы. Региональная власть передает типовые проекты муниципальным образованиям, которые будут нести затраты только на привязку их на местности. Кстати, в типовых проектах уже будут решены все проблемы, в том числе использование качественных материалов и технологий в строительстве.

Интервью записал Олег Носков