Как взять ипотеку без

Содержание

На что стоит в первую очередь обращать внимание, когда берешь ипотеку

В первую очередь рекомендуется изучить Федеральный закон, который регулирует отношения при взятии ипотечного кредита. Это закон «Об ипотеке». Кредитование осуществляется как на вторичном рынке, так и на новостройке. Когда лучше брать жилье в ипотеку зависит от конкретных условий платежеспособности и экономической ситуации у заемщика.

Так же заемщику необходимо таким образом распределить семейный бюджет, чтобы хватило денег на ежемесячные выплаты. Эксперты советуют распределить финансы бюджета таким образом, чтобы от общего семейного дохода на ежемесячные выплаты расходовалось не больше 40% . Кроме всего прочего необходимо трезво оценить свои возможности и решить, сколько будет первоначальный взнос. Чем большая сумма вносится первоначально, тем меньше станет ежемесячный платеж.

Каждая кредитная организация предлагает свои условия кредитования. Чтобы разобраться, как выгодно взять и оформить ипотеку, понадобится пересмотреть большое количество информации по кредитным организациям. Прежде, чем подать документы на оказание кредитных услуг необходимо изучить условия многих кредиторов. Это могут быть требования по возрасту вторичного жилья, по техническому состоянию, а также по ликвидности. Именно поэтому часто банки отказываются кредитовать хрущевки, цокольные помещения, подвалы и коммуналки. Такое жилье не может использоваться в качестве залога, а потому кредитные учреждения его не рассматривают.

Инструкция как выгодно взять ипотеку

Охотнее выдаётся залог на новостройки, особенно у проверенных застройщиков, которые сотрудничают с конкретным банком. Ориентироваться при покупке следует на такие моменты:

  • Сумма первоначального взноса должна быть максимально большой. Чем больше первый взнос, тем меньше платить каждый месяц и не придется переплачивать.
  • Максимально сократить срок, а который оформляет займ, чтобы переплата составляла минимальную сумму.
  • Брать квартиру по своим реальным возможностям без расчета на жилье экстра-класса. Конечно, и такие объекты также дают в ипотеку, но там совсем другие условия.

Если не торопиться, все проанализировать, то вполне возможно взять объект жилья, который обойдется дешевле, чем съем жилья.

Срок ипотеки

Как выгоднее всего взять ипотеку

Выгода от ипотеки зависит от того, какой объект берется в займ. Как выбрать объект в ипотеку зависит от наличия средств и стоимости недвижимости. Многие считают, что квартиру покупать следует на стадии строительства. Чаще всего жилье со времени застройки дорожает и на уровне котлована можно купить объект недвижимости по минимальной цене.

Как правильно взять ипотеку на вторичное жилье

Вторичное жилье обычно стоит дороже, чем строящееся. Особенно, если в нем сделан качественный ремонт или законная удобная перепланировка с расширением площади. Стоимость вторички зависит от района города, качества ремонта, количества владельцев, которые сменились у квартиры и наличие обременений. При оформлении в ипотеку вторичного объекта недвижимости существует ряд преимуществ:

  • Банки лояльнее относятся именно к этому рынку недвижимости. Есть кредитные организации, которые выдают ипотеку только для покупки недвижимости на вторичке.
  • Более низкие процентные ставки.
  • Размер первоначального взноса становится меньше.
  • Грамотный заемщик может воспользоваться своим жильем сразу после оформления кредита, а не спустя время, как в случаях с новостройками.
  • Уже существует инфраструктура, а не только обещания ее построить.

Все эти плюсы указывают на очевидную выгоду при приобретении жилья именно на вторичном рынке, тем более, что кредитные организации относятся лояльнее к таким квартирам и домам. Одобрить кредит на вторичное жилье кредитной организации проще и риск меньше. Поэтому опытные специалисты дают советы по ипотеке именно на вторичном рынке. Пошаговое оформление займа содержит меньше документов, чем при оформлении новостройки.

Новостройка

Для осуществления сделки у застройщика нужно потребовать документы:

  • Проектную декларацию.
  • Проектную декларацию с госэкспертизой.
  • Инвестиционный контракт.
  • Учредительные документы застройщика.
  • Договор страхования.
  • Разрешение на строительство.
  • Документы собственность земельного участка.
  • Выписка из ЕГРН.

Огромным преимуществом по оформлению новостройки является то, что работники кредитного учреждения, которые занимаются экспертизой, смогут проверить кредитуемое жилье и застройщика. Это оградит заемщика от последующей перепродажи объекта или других мошеннических действий строительных организаций. Но в любом случае заемщик должен понимать, что за квартиру в новостройке придется отдавать ипотеку даже в том случае, если покупателя обманут подрядчики или строительная фирма окажется мошеннической. Это главная особенность рынка нового жилья.

Льготная ипотека

Брокеры, которые дают советы по ипотеке утверждают, что наиболее выгодные условия у тех, кто попадает под условия льготной ипотеке. Таких групп несколько:

  • Молодые учителя и успешные ученые.
  • Военнослужащие и их семьи.
  • Многодетные и молодые семьи.
  • Лица, получившие материнский капитал.

Молодая семья

Для каждой из групп имеются свои условия, но в любом случае необходимо найти банки, которые предоставляют ипотеку на льготных условиях и участвуют в данной программе.Льготными условиями считаются следующие:

  • Государство выдает субсидию на первоначальный взнос.
  • Ипотека выдается под низкий процент, важно определиться в каких именно банках дают такую ипотеку.
  • Оплата ежемесячно определенной суммы в рамках государственного сертификата (бесплатная ипотека).
  • Использование материнского капитала для погашения первоначального взноса или части кредита.

Важно понимать, что пониженная процентная ставка не отменяет требований банка к платежеспособности заемщика. Ежемесячный платеж не должен превышать 45% от общего бюджета заемщика, многие допускаю ошибку и надеются на будущее повышение зарплаты, доходов и уровня жизни.

Где лучше взять ипотеку на квартиру

Чтобы узнать, где лучше оформить ипотеку, необходимо обежать не один банк. Если есть время и будущий заемщик в этом разбирается, то действовать может самостоятельно, но в большинстве случаев лучше нанять ипотечного брокера. Переплата будет минимальной, но настоящий специалист сможет посоветовать и предложить выгодный вариант ипотечного предложения для конкретного клиента.

Для того, чтобы определить в каком банке лучше брать кредит на недвижимость, лучше ориентироваться на следующие простые условия:

  • Сумма первоначального взноса.
  • Процентная ставка.
  • Срок кредитования.
  • Требования к заемщикам.

Также неплохо будет воспользоваться онлайн калькулятором, который сейчас предоставляет любой банк. Также лучше контролировать ситуацию по специальным предложениям. Например, в банке Газпром есть предложение «Новостройка». Оно предполагает выгодные условия для покупки недвижимости в строящемся жилье.

Если есть условия для получения льготного кредита, то необходимо обратиться к списку банков, которые участвуют в государственных программах. Там есть возможность получить ободрение на ипотеку по госпрограмме с субсидированием или пониженным процентом.

При заключении договора и одобрении кредита следует внимательно читать все бумаги, которые приходится подписывать, чтобы не взять на себя лишних обязательств. Опытные брокеры советуют оформить страхование жизни и работоспособности, чтобы понизить процент по ипотеке. У банка, таким образом, будут гарантии, что в случае форс-мажорных обстоятельств деньги будут возвращены в полном объеме.

Ипотека как лучше советы бывалых

Согласно рекомендациям тех, кто разбирается в кредитовании, есть несколько основных пунктов, на которые обязательно обратить внимание:

  • Валюта. Брать кредит нужно только в той валюте, в которой получаете доход. Так себя можно обезопасить от скачков на валютном рынке.
  • Чем меньше денег забирает ежемесячный платеж из дохода семьи, тем лучше. Не стоит рисковать и надеяться на светлое будущее, гарантировано есть то, что есть сейчас и платеж не должен съедать больше 40% бюджета, а в идеале — 30%.
  • Брать лучше больше денег, чем нужно непосредственно на покупку жилья, поскольку понадобится еще ремонт, мебель и прочие расходы, а потребительский кредит обходится дороже.
  • Внимательно оценить стоимость жилья, чтобы не переплатить.
  • Покупать жилье из расчета, чтобы его можно было продать. Это на всякий случай, недвижимость должна быть ликвидной, тогда у заемщика будет меньше рисков.

Это не многие советы, как правильно брать ипотеку. Но именно они помогут максимально выгодно приобрести в кредит заветные квадратные метры. Даже 1 процент годовых за 10-15 лет ипотеки может вылиться в полмиллиона рублей.

Покупка недвижимости в ипотеку — серьезный шаг, на который следует решаться только все взвесив и рассчитав. Первым шагом стоит определиться с банком, а затем уже конкретно выбирать сроки и сумму кредитования. Только в этом случае есть гарантия, что ипотечный кредит не выльется во множество проблем.

>
Почему не стоит брать ипотеку

Спецконтингент

Существенно более выгодные условия кредитования предлагаются особым категориям заемщиков. К примеру, молодые семьи (где хотя бы один из супругов не старше 35 лет) могут получить ипотеку в Россельхозбанке на сумму от 3 млн руб. с первоначальным взносом 30–50% под 5,17% годовых на жилье в отдельных новостройках. Правда, для этого им нужно иметь хорошую кредитную историю в банке либо являться бюджетниками или зарплатными клиентами, а также застраховать жизнь и здоровье.

«Соблюсти условия, необходимые для получения самых выгодных ставок по акциям с застройщиками, может лишь крайне маленькая часть клиентов», – добавляет Гордейко. По его словам, обычно банки не планируют выдать более 10% таких кредитов от общего числа.

«Сами клиенты часто отказываются от специальных программ банков с девелоперами, так как получить скидку от застройщика здесь и сейчас при покупке квартиры лучше, чем в виде растянутой во времени компенсации к ежемесячным платежам, – объясняет управляющий партнер риэлтора «Метриум групп» Мария Литинецкая. – Компенсация девелопером ставки банку равна среднему размеру скидки на рынке массового жилья Москвы, которую застройщики часто предлагают во время постоянно действующих акций (5–6%)».

В этом году свои привилегии появились у семей, где после 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. родится второй и последующий ребенок. По программе «Семейная ипотека» с господдержкой им будут предоставлять кредиты на строящееся или готовое жилье на первичном рынке, а также рефинансирование по ставке не более 6% годовых. Льготная ставка действует три года при рождении второго ребенка и пять лет – третьего. После этого процент не должен превышать размер ключевой ставки ЦБ на дату выдачи кредита плюс 2 п. п. Ставки действуют при наличии личного и имущественного страхования. Минимальный первоначальный взнос – 20%. Максимальный размер кредита – 8 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 3 млн руб. – для остальных регионов.

Об участии в программе уже заявили ВТБ, «Российский капитал», «Левобережный», Совкомбанк, «Зенит», «Абсолют банк», ТКБ, а также АИЖК. Возможность присоединиться к программе изучают в Сбербанке, заявил предправления банка Герман Греф.

Будет дешевле

Согласно прогнозам политиков, банкиров и аналитиков, базовые ипотечные ставки в этом году продолжат падение вслед за ключевой ставкой ЦБ. Экономическая ситуация в стране дает возможность снижать ипотечные ставки и далее, заявил в среду президент Владимир Путин. Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень ждет ставки около 6% к 2022 г. О том, что не за горами ставка ипотеки в 5% годовых, ранее заявлял Греф. По его мнению, за 2018 г. ставки кредитов снизятся на 2 п. п.

С тем, что средняя ставка ипотеки к концу 2018 г. может снизиться до уровня ниже 9%, согласен гендиректор Frank Research Group Юрий Грибанов. В среднем к декабрю этого года банки будут выдавать ипотеку под 8%, прогнозирует Гордейко. Уже к лету ставки могут упасть еще на 0,5–1 п. п., предполагает управляющий партнер НРА Павел Самиев.

Однако в ближайшие годы будет дешеветь не только ипотека, но и само жилье, считают эксперты рынка недвижимости.

После решения об отмене в течение трех лет долевого строительства с участием населения в качестве дольщиков застройщики хором стали заявлять, что из-за этого цены вот-вот вырастут. Они вырастут, но спустя два-три года, когда долевое строительство будет полностью под запретом и начнется стройка на дорогие банковские деньги (проектное финансирование), считают руководитель консалтингового центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко и президент аналитического агентства Rway Александр Крапин.

«До этого момента застройщики будут стараться вывести на рынок как можно больше новых объектов, даже тех, которые и не планировали выводить при нынешней слабой платежеспособности населения и пересыщении рынка. Уже сейчас объем предложения новостроек в Москве на историческом максимуме, а отмена «долевки» его еще повысит. Поэтому стоит ждать дальнейшего плавного снижения цен на жилье в Москве еще на 20–30% в рублях в течение 2–3 лет», – поясняет Репченко.

Но переход на проектное финансирование остановит падение цен на жилье, продолжает Крапин.

Если нет большой необходимости приобретать жилье именно сейчас, то стоит подождать с ипотекой 1–2 года, потому что ставки и цены как на новостройки, так и на вторичку будут снижаться, резюмирует он: «Зачем покупать сегодня, если завтра будет дешевле?»

По его словам, в последнее время было выгоднее снимать жилье и копить на собственное, размещая деньги на вкладах. «Сейчас из-за снижения ставок вкладов это стало менее выгодным, но все еще дешевле, чем брать ипотеку», – добавляет Крапин.

Для тех, кто остро нуждается в собственном жилье, сейчас довольно благоприятное время для того, чтобы перестать копить и воспользоваться низкими ставками ипотеки, отмечает Самиев.

Уже сейчас отдельные застройщики, бывает, объявляют о снижение цен на некоторые объекты до 30%, предлагая их по цене «завтрашнего дня»; на вторичном рынке сейчас также есть продавцы, которые готовы реализовать имеющееся жилье с хорошей скидкой, делится наблюдениями Репченко, также советуя покупать по таким ценам уже сейчас.

Действующие ставки ипотечных кредитов на покупку жилья на вторичном рынке и в новостройках

Банк Минимальная ставка Максимальная ставка НАДБАВКА
Первичный рынок (новостройки)
Сбербанк 7,9% (срок до 7 лет)* 10,00% 1 п.п.
ВТБ 9,5% (на квартиры от 65 кв.м.) 10,00% 1 п.п.
Газпромбанк 9% (до 28.02.2018)* 10,20% 0,5 п.п.
Райффайзенбанк 9,25% * 9,50% 0,5 п.п. или 3,2 п.п. (для заемщиков старше от 45 лет)
Уралсиб 10,75%* 10,90% 1 п.п.
Абсолют-банк 10% (коллективная страховка в СК «Благосостояние») 10,25% 4 п.п.
Россельхозбанк 9,0% (от 3 млн руб.)* 9,3% (до 3 млн руб.)* 1 п.п.
Возрождение 9,2%* 11,8% (ПНВ 10-20%, при коллективном страховании) 3 п.п.
ФК Открытие 9,35% (ПНВ от 50%, срок 5 лет)** 9,7% (ПНВ от 15%) 2 п.п.
Дельтакредит 9,75% (ПНВ от 50%) 10,25% (ПНВ 15-30%) 1,5 п.п.
Связь-банк 10,9% *** 11,50% 1 п.п.
Юникредит 10,25% (от 5 млн руб.) 10,50% 2,5 п.п.
ТКБ 9,4% (ПНВ от 50%, до 12 млн руб.) 10,9% (ПНВ 35-50%, 12-20 млн руб.) 2,5 п.п.
Зенит 9,9% (срок до 7 лет) 10,5% (срок от 8 лет) 1,5 п.п.
Росевробанк 9,6% (от 5 млн руб.) 9,75% (до 5 млн руб.) 2 п.п.
АИЖК 9% (ПНВ от 50%) 9,5% (ПНВ 20-30%) 0,7 п.п.
Вторичный рынок
Сбербанк 9,10% 10,00% 1 п.п.
ВТБ 9,5% (на квартиры от 65 кв.м.) 10,00% 1 п.п.
Газпромбанк 9,20% 10,20% 0,5 п.п.
Райффайзенбанк 9,50% 9,50% 0,5 п.п. или 3,2 п.п. (для заемщиков старше от 45 лет)
Уралсиб 10,75% 10,90% 1 п.п.
Абсолют-банк 10% (коллективная страховка в СК «Благосостояние») 10,25% 4 п.п.
Россельхозбанк 9% (от 3 млн руб. для молодых семей) 9,3% (до 3 млн руб.) 1 п.п.
Возрождение 9,95% (ПНВ 20-80%, при коллективном страховании) 11,7% (ПНВ 10-20%, при коллективном страховании) 3 п.п.
ФК Открытие 9,35% (ПНВ от 50%, срок 5 лет)** 9,95% (ПНВ от 15%) 2 п.п.
Дельтакредит 9,75% (ПНВ от 50%) 10,25% (ПНВ 15-30%) 1,5 п.п.
Связь-банк 11,50% 11,50% 1 п.п.
Юникредит 9,50% (от 5 млн руб. ) 10,5% (от 5 млн руб.) 2,5 п.п.
ТКБ 9,4% (ПНВ от 50%, до 12 млн руб.) 10,9% (ПНВ 35-50%, 12-20 млн руб.) 2,5 п.п.
Зенит 9,9% (срок до 7 лет) 10,5% срок от 8 лет) 1,5 п.п.
Росевробанк 9,6% (от 5 млн руб.) 9,75% (до 5 млн руб.) 2 п.п.
АИЖК 9,25% (ПНВ от 50%) 9,75% (ПНВ 20-30%) 0,7 п.п.

Сбросить сортировку Для обычных заемщиков, не относящихся к специальным категориям, при наличии комплексного страхования *в рамках акции с отдельными застройщиками; **промо-ставка; *** для отдельных согласованных строительных объектов ПНВ — первоначальный взнос в процентах от стоимости жилья; НАДБАВКА — Надбавка к кредитной ставке при отказе от личного страхования заемщика Источник: агентство Marcs, данные АИЖК

В список организаций, участвующих в программе «Семейная ипотека» с господдержкой, добавлены ТКБ и АИЖК.

Желание улучшить свои жилищные условия встречаются у большинства россиян. И если нет собственных наличных средств, которых хватило бы на покупку своего угла, то выход только один — взять кредит на покупку у банка, а по простому ипотеку.

Только многих останавливает тяжелая «кабала» в которую они загоняют себя на долгие годы. Действительно, ипотека — удовольствие не из дешевых. Но как правило, платить долгие годы, но за «свое», лучше, чем отдавать деньги каждый месяц чужому дяде (тете) за съем жилья.

И не стоит забывать, что стоимость недвижимости постоянно растет. Бывает конечно периоды, когда она снижается, но они, как правило, не продолжительные. И после короткого спада, недвижимость начинает расти более высокими темпами, компенсируя годы падения с лихвой.

И если вы все таки решились на такой шаг как покупка жилья, то эта статья как раз для вас.

Из статьи вы узнаете:

  • с чего начать
  • как выгодно взять ипотеку
  • нанимать ли риэлтора
  • заплатить минимум за страховку
  • рекомендации и советы при покупке квартиры и выборе ипотечного кредита

Покупая квартиру в кредит лучше сразу найти возможности, как уменьшить расходы по уплате кредита. И если подойти к этому вопросу с умом и заранее, то можно достаточно легко уменьшить конечную сумму, которую вы потратите за весь период действия ипотеки. На сколько? На несколько сотен тысяч точно. В некоторых случаях экономия может достигать суммы с семью нулями.

Ипотека: с чего начать?

Как театр начинается с гардероба, так и ипотека начинается с выбора банка. Многие действуют наоборот, сначала ищут квартиру, тратя на это много времени, а потом, после начинают пытаться получить кредит на нее. И тут могут наступить непредвиденные обстоятельства, которые поставят крест на всех ваших начинаниях. Банк отказал в кредите, либо процентная ставка слишком высокая, сумму, которую одобрил банк не хватает на найденную квартиру, продавец не хочет ждать, когда вам одобрят кредит и многое другое.

Чтобы избежать таких недоразумений, нужно сначала выбрать правильный банк и получить у него одобрение на получение ипотечного кредита, знать сумму кредита, которую он вам одобрил. И только после этого начинать подыскивать себе жилье исходя из текущих возможностей.

Для получения ипотечного кредита, а вернее для рассмотрения банком вашей заявки, вам понадобятся всего несколько документов:

  • паспорт (иногда дополнительно второй документ, например водительские права)
  • сведения об образовании (диплом)
  • справка о вашей заработной плате по форме 2-НДФЛ (если вам перечисляют зарплату на карту этого банка, то не требуется)
  • заявление о предоставлении кредита — указываете какая сумма вам нужна и на какой срок
  • анкета-заемщика (можно скачать на сайте и заполнить дома)
  • сведения о наличии движимого или недвижимого имущества (если есть)

После одобрения можно приступать к поиску жилья. На это вам дается обычно 3 — 4 месяца. Если не уложитесь в этот срок, то нужно пройти процедуру одобрения кредита заново.

Кто гарантировано (практически всегда) получает одобрение на получение ипотечного кредита:

  • большая официальная заработная плата
  • чистая кредитная история
  • большой первоначальный взнос
  • сумма запрашиваемого кредита невелика
  • есть ликвидное хорошее имущество (несколько квартир в вашей собственности, загородный дом будем гарантом выдачи кредита)

11 реальных советов по ипотеке

Совет 1. Размер имеет значение

Выбирая банк, в котором вы планируете получить кредит на жилье, сразу обращайте внимание на процентную ставку. Вроде бы логично и все это понимают. Чем меньше ставка по кредиту, тем лучше и выгоднее для вас. Но, многие не предают особого значения минимальной разнице, которая может быть у различных банков.

Допустим, 12% и 12,5% — вроде бы как разница не большая. Ну что могут решить какие-то полпроцента? А между тем, нужно помнить, что кредит вы берете на долгие годы. И такая мизерная разница на длительном периоде способна дать вам серьезную переплату.

Пример. Ипотека на 3 млн рублей, на 20 лет. Разница в 0,5% выльется вам в дополнительную переплату в 210 тысяч. Ну а если вы решите взять кредит на 30 лет, то уже дополнительно потратите 450 тысяч рублей.

Совет 2. Берите кредит в той валюте, в которой получаете доход

Это правило относится не только к ипотеке, а действует для всех кредитов. Если вы получаете зарплату именно в рублях, то и ипотека должна быть именно в рублях. Иначе вы рискуете при росте курса значительно попасть на дополнительные расходы.

Наглядные примеры, кризис 2008 года, когда стоимость доллара взлетела на 30-40%. Многие тогда потеряли квартиры, так как не смогли выплачивать выросшие на этот же процент ежемесячные платежи по кредиту.

Но это ничему не научило россиян. Но следующий кризис (2014-2015 гг.) снова подкосил большинство валютных ипотечных заемщиков. Доллар вырос более чем в 2 раза. И платежи по кредиту соответственно.

Помимо этого в след за ростом курса доллара автоматически увеличивается ваш долг банку. И за квартиру, которая стоила 3 млн. рублей вы будете должны банку уже 6-7 миллионов.

Я сам попал в такую ситуацию когда брал машину в кредит в долларах в 2006 году. У меня был автокредит в 900 тысяч. После взлета курса доллара мой платеж резко увеличился с 17 000 до 22 тысяч рублей. Перед этими событиями остаток долга перед банком составлял что-то около 700 тысяч. Затем в течении 5 месяцев я стал должен банку снова около 900 000 рублей. И причем с каждым месяцем сумма долга и платежи продолжались увеличиваться. Пришлось срочно продавать машину и гасить кредит.

Совет 3. Фиксированные или плавающие проценты

Перед заемщиком встает выбор: взять кредит под фиксированные проценты на весь срок кредитования, либо под плавающие проценты.

Плавающие проценты зависят от ставки рефинансирования ЦБ. И как правило, они ниже, чем фиксированные проценты. И если ставка ЦБ будет снижаться, будут снижаться и ваша ставка по ипотеке, и размер ежемесячных платежей. Звучит заманчиво.

Но тут ключевое слово «если будет снижаться». Да, страна заинтересовано с снижении процентной ставки. Но это правило обычно действует в годы экономической стабильности. Любая неприятность тут же толкает ключевую ставку вверх.

Это как раз случилось в конце 2014 года, когда Центробанк увеличил ставку сразу в 2 раза. Пусть и ненадолго. Но платежи сразу выросли до 20-22% годовых. Вы сможете выдержать такую финансовую нагрузку если ситуация продержится даже хотя пол-года — год?

Поэтому выбирая «возможность выиграть при плавающей ставке» или «не потерять в будущем» выбирайте второе.

Совет 4. Чем меньше, тем лучше

Золотое правило гласит: «платежи по кредиту не должны превышать 30% вашего семейного дохода». Но многие имеют кредиты которые съедают 50% и даже 70% их совокупного дохода в надежде на светлое будущее: зарплату должны увеличить, в должности повысят, найду другую более доходную работу.

Но как правило, все это заканчивается плачевно для них. Любая нештатная ситуация способна подкосить их финансовое положение. Потеря работы, болезнь, необходимый срочный ремонт автомобиля и прочее и прочее.

Это все нужно учитывать перед тем как пытаться любыми способами стараться получить ипотеку с неподъемными платежами на несколько десятков лет.

Совет 5. Бери больше

Покупка квартиры в ипотеку будет связана с дополнительными расходами. Нужно будет сделать ремонт, закупить мебель, бытовую технику, интерьер и многое другое. И все это способно влететь в копеечку. Поэтому, когда вы берете кредит, подавайте заявку на максимально возможную сумму. Все оставшиеся деньги, после покупки недвижимости лучше потратить на это дело.

Выигрыш заключается в том, что это «дешевые» деньги, взятые под низкие проценты (12-13% годовых). А если у вас не будет свободных средств на ремонт, то придется брать дополнительный потребительский кредит, стоимость которого в 1,5 — 2 раза выше.

Как это выглядит на практике.

Пример. Допустим у вас есть свои деньги в размере 600 тысяч. Планируемая квартира стоит 3 млн. рублей. Минимальный первоначальный взнос установленный банком 10%. Соответственно, показываете банку, что у вас есть 300 000, а 2 700 000 нужны в качестве заемных средств. Остальные 300 тысяч потратите на ремонт. Это лучше (и выгоднее), чем если бы внесли свои 600 тысяч в качестве первоначального взноса, взяли бы ипотеку на 2,4 млн, а потом дополнительно брали бы потребительский кредит на ремонт под 20-25% годовых.

Совет 6. Хочу все и сразу?

Покупая квартиру в кредит многие сразу нацелены на будущее: заведу семью, родятся дети — нужна большая многокомнатная квартира. И потом платят кредит за нее практически всю жизнь в итоге переплачивая стоимость нескольких таких квартир.

Может стоит начать с малого? Купить более скромную недвижимость с меньшим количеством квадратов и комнат. Для того чтобы рассчитаться за нее у вас уйдет намного меньше времени (да и денег). А далее уже можно рассматривать вариант покупки более объемной квартиры.

Во-первых, такая схема даст вам очень значительную экономию в виде переплаты по кредиту.

Во-вторых, бы будете чувствовать себя гораздо увереннее в финансовом плане. Лучше платить ежемесячно 20 тысяч, чем 30-40-50 тысяч.

В-третьих, когда вы рассчитаетесь за первую квартиру, у вас уже будет весьма значительная часть средств, которую вы выручите при ее продаже. И соответственно, кредит на новую квартиру можно будет брать уже на гораздо меньшую сумму.

Пример. Рассмотрим 2 варианта покупки недвижимости: большая трешка сразу и постепенная покупка сначала однокомнатной, затем после ее продажи трешки.

  1. 3-х комнатная квартира стоимостью 4 млн. на 20 лет под 12% годовых. Размер ежемесячных платежей составит — 45 тысяч. За все время переплата составит — 6,5 миллиона. Т.е. квартира вам обойдется в 10,5 миллиона рублей!!!
  2. Берем однокомнатную за 2 миллиона на 10 лет под 12% годовых. Ежемесячные платежи — 28,5 тысячи. Переплата — 1,4 миллиона. Конечная плата по кредиту за всю квартиру — 3,4 миллиона.
  3. После того как рассчитались за нее продаем и покупаем другую квартиру за 4 млн. Для этого нам понадобиться взять кредит — 2 млн. Соответственно, условия по переплате аналогичные пункту 2 — 3,4 миллиона.
  4. Итог. В первом случае 20 лет вы выплатили 10,5 млн, во втором случае — 6,8 миллиона. Разница — почти 4 миллиона. И при этом что ежемесячные платежи были более скромными, по сравнению с первым пунктом — почти в 2 раза.

Конечно, здесь не учтено, что со временем цены на недвижимость могут меняться, но думаю смысл вы поняли.

Совет 7. Поиграйте цифрами

Перед тем как подавать заявку на получение ипотечного кредита — поиграйте цифрами. Что это значит? Если вы уже примерно знаете какая сумма вам будет нужна, зайдите в ипотечный калькулятор и проанализируйте на какой срок вам лучше взять кредит 10, 15, 20 или 30 лет.

В первую очередь определите, какой ежемесячный платеж вам под силу. Далее попробуйте его чуть чуть увеличить, всего на 500 — 1000 рублей. И посмотрите как изменится срок кредитования. Вы будете приятно удивлены.

Пример. Вам нужен кредит 2 000 000 рублей под 12% рублей. Вот как выглядит ваш ежемесячный платеж при различных сроках кредитования.

Срок кредита Ежемесячные платежи
10 лет 28 700 рублей
15 лет 24 000 рублей
20 лет 22 000 рублей
25 лет 21 000 рублей
30 лет 20 570 рублей

Как видите, разница между 25 и 30 лет составляет всего 1 тысячу рублей. А за пять лет дополнительной «кабалы» вы должны будете внести более миллиона рублей. 25 и 30 лет — здесь разница в виде ежемесячных платежей вообще чуть более 400 рублей.

Ваша цель максимально оптимизировать срок кредита, чтобы не платить лишние деньги в течении дополнительных лет из-за небольшой разницы ежемесячных платежей.

Совет 8. Быть в курсе цен на жилье

Перед тем как заключать сделку, нужно ориентироваться в ценах на недвижимость, чтобы не купить квартиру по завышенной цене, запрашиваемой продавцом. Лучше просмотреть несколько заинтересовавших вас квартир и узнать что входит в цену квартиры: нужен ли ремонт, удобство и близость к магазинам, дорогам, школам, детским садам, год постройки, этажность, вид из окна.

И только после этого, когда у вас сложится примерная ситуация на рынке недвижимости — ищем квартиру по оптимальной цене.

Совет 9. Покупай ликвидное

Покупая квартиру, старайтесь избегать объектов, которые в дальнейшем будет трудно продать. Даже если вы и не планируете этого в данный момент. Всякое в жизни случается и лучше предвидеть такую ситуацию заранее.

Какие квартиры трудно продать?

  • в старых домах, построенных более 25-30 лет назад. Пока вы выплачиваете ипотеку дом еще более устареет. А банк обычно не дает кредиты на квартиры, построенные более 40 лет назад;
  • в «плохом» районе;
  • в непосредственной вблизи оживленного движения;
  • первый и последний этаж;
  • по соседству с заводами, промышленными производствами;
  • с плохой инфраструктурой;
  • вдали от общественного транспорта.

И даже если вам предлагают достаточно привлекательную цену за квартиру, сто раз подумайте — а стоит ли она этого? Продавая ее в дальнейшем, вы также будете снижать цену и не факт, что найдется покупатель.

Совет 10. Торгуйтесь по сезону

Спрос на недвижимость (и цены) начинает расти в конце лета и до Нового года. Далее начинается спад. Покупателей мало и цены начинают немного снижаться.

Самое лучшее время для покупки — это «мертвый сезон» — с середины весны и до осени. Здесь продавцы в виду отсутствия покупателей готовы значительно снижать цену. И как говориться еще и «торг уместен». Можно снизить первоначально заявленную стоимость квартиры на несколько десятков, а то и сотен тысяч.

Я столкнулся с этом пару лет назад. Нужно было расширяться и поэтому было решено продать квартиру и купить более большую. Это было в конце апреля. Продавал я ее вплоть до начала августа. Потенциальных покупателей за 3 месяца было немного. В итоге скинув 150 тысяч от первоначальной стоимости — мне наконец то удалось ее продать.

Совет 11. Выйдите на собственника напрямую

В поисках квартиры вы в большинстве случаев будете натыкаться на риэлторов. Конечно это их работа. Они за нее деньги получают. Но эти деньги вы заплатите из своего кармана. Как правило, они накидывают на первоначальную стоимость квартиры «свои» 50-100 тысяч и более. Если получится, выйдите на хозяина квартиры напрямую. Тем самым сэкономив на «риэлтерской» комиссии.

Ведь для продавца самое главное быстрее получить деньги за свою недвижимость, а тут вы с готовым предложением о покупки. Большинство дадут вам положительный ответ. Тем более гарантом сделки выступает банк, который сам позаботится о договоре купли-продажи и прочих документах.

Не забываем про страховку

Стоимость страховки при покупки квартиры при ипотеке составляет от 0,5 до 2%. Причем эти деньги нужно вносить за год вперед и далее продлевать ее ежегодно. Поэтому нужно ответственно подойти к выбору страховой компании. Размер страховки зависит от многих факторов, как от возраста, условий работы заемщика и отсутствия у него хронических заболеваний так и от состояния покупаемого жилья.

Что входит в стоимость страховки?

  • страхование недвижимости
  • страхование жизни и здоровья заемщика
  • титульное страхование на случай потери права собственности на квартиру

Как правило, банк предлагает заключить страховой договор у него напрямую или через рекомендованные им страховые компании. Здесь подкупает простота, не надо никуда ехать и вся процедура потребует от вас минимум усилий.

По моему опыту, можно найти более выгодные условия у других страховых компаний. Разница может достигать 100%.

Поэтому, лучше потратьте время и узнайте сколько будет стоить услуга в нескольких страховых компаниях. Наверняка вы найдете более выгодные условия, чем те, которые предлагает банк.

Запомните, вы будете платить по кредиту длительное время и каждая год вам нужна будет страховка. Поэтому даже небольшая разница по страховке способна сэкономить вам десятки тысяч рублей.

Если вы найдете страховку всего на 0,5% меньше — от суммы в 3 млн. в первый год вы заплатите меньше на 15 тысяч. А за срок в 20 лет на сколько вы заплатите меньше? Сотни тысяч это точно!!!!!

Нужен ли риэлтор?

При покупке квартиры многие нанимают риэлторов. Но это удовольствие не из дешевых. Как правило, средняя плата за их услуги составляет 2-5% от стоимости жилья. Т.е. за квартиру ценой в 3 млн. рублей вам придется раскошелиться за риэлтерские услуги 60 — 150 тысяч рублей.

И тут возникает резонный вопрос. А можно ли обойтись без риэлтора при ипотеке, тем самым сэкономив достаточно приличную сумму.

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте разберем, а что собственно входит в услуги риэлторов:

  • подбор и показ жилья
  • подготовка документов для ипотечной сделки
  • анализ и сопровождение сделки, т.е. проверка юридической частоты.

В моей жизни было 2 ипотечных кредита и в обоих случаях я прекрасно обходился без риэлтора.

Почему? Да потому что, все что делает риэлтор, в данном случае можно сделать самому.

Допустим подбор жилья. В каждом городе есть сайты по продаже недвижимости. Вы сами вполне прекрасно можете найти и посмотреть все интересующие варианты. Причем все варианты, а не те, что может предложить вам ваш риэлтор.

Подготовка документов. Взять справки из БТИ, заказать оценку квартиры и прочие — также можно самому. Все остальное делает ваш банк, у которого вы берете кредит: договор купли-продажи.

Проверка юридической чистоты и сопровождение сделки. Здесь также все проверяется банком. И причем довольно досконально. Ведь банк, как кредитор, в первую очередь заинтересован в том, чтобы в дальнейшем не было никаких проблем с квартирой, т.к. она остается в у него в залоге до полной выплаты кредита.

Согласитесь, что юристы у банка поопытнее, чем обычные риэлторы и проверяют все досконально по поводу избегания возможных проблем в будущем. Да и не факт, что риэлтор проверяет все документы по квартире. Для них самое главное — это быстрее получить комиссионные.

И последний факт, не в пользу риэлторов — они не несут никакой ответственности в случае, если в дальнейшем у вас квартира будет отсужена обратно старым владельцем или его приемниками, даже если риэлтор и проверил ее на юридическую частоту.

В лучшем случае, если такое произойдет — риэлтор вернет вам деньги, которые он получил от вас в виде комиссионных. И все. А раз так, зачем тратить лишние деньги.

Ошибка 1. Брать ипотеку с максимальным обязательным платежом

Логика железная: чем больше ежемесячный платёж, тем быстрее выплачивается ипотека, тем меньше получается переплата. Это же прямая экономия.

На практике выходит немного не так. Допустим, доход — 30 000 рублей, платёж по ипотеке — 17 000. Это даже больше половины, но заёмщик прочитал сто статей о том, как прожить на 5 000 рублей в месяц, так что он ещё и сэкономить сможет.

Не будем говорить о том, что постоянно жить в режиме катастрофической экономии вредно и можно сорваться — это уже зависит от силы воли. Но в таких случаях даже небольшие форс-мажоры доводят до просрочек.

Как надо сделать

Взять кредит хоть на 30 лет, но с такими условиями, которые вы сможете выполнять, не напрягаясь.

Даже если вы ждёте, что доход вырастет, берите ипотеку, которую потянете сейчас. Появятся деньги — закроете ипотеку досрочно или найдёте им другое применение.

Для этого нужно пересмотреть все возможные варианты и предложения банков: кто-то предлагает выгодные программы молодым заёмщикам, семьям, клиентам банка, кто-то снижает ставку при дополнительном страховании или при условии, что вы соберёте много документов, чтобы подтвердить надёжность.

Ошибка 2. Слишком долго снимать жильё и не брать ипотеку

Dawn Huczek / Flickr.com

Брать ипотеку страшно, особенно когда жильё снимаешь. При аренде не болит голова из-за налогов, ремонта и коммуналки, можно бросить всё и уехать в Гималаи, не опасаясь, что следом прилетят сотрудники банка. А на кредит деньги уходят, и кажется, что это никогда не закончится. Но чтобы убедиться, что пора влезать в ипотеку, достаточно взять калькулятор и посчитать.

Я брала в банке кредит 1 550 000 рублей на 10 лет. Ежемесячный платёж — 21 700 рублей. Если платить по графику, переплата составит 1 054 000 рублей. Но я стараюсь погасить задолженность с опережением, и если сохраню нужный темп, то переплачу не больше 600 000.

Если всё это время снимать такую же квартиру, я отдам минимум 1 800 000 рублей, и это если не повысится цена аренды.

Найти банк, сесть и посчитать, какую квартиру вы можете купить прямо сейчас. Если не хватает на жильё, в которое можно сразу переехать, взять ипотеку в строящемся доме. Так тоже можно, если поискать и проанализировать предложения банков.

У банка «ДельтаКредит» есть «Ипотечные каникулы» — это программа, когда первый год или два ежемесячные платежи сокращают наполовину, как раз чтобы хватило и на съём, и на ипотеку, пока строится дом.

А когда дом сдан и ничего арендовать уже не надо, эта часть бюджета начнёт уходить на погашение кредита. Но надо учитывать, что ни один банк не будет раздавать плюшки за красивые глаза. Обычно ставка у кредита с поблажками выше, чем у обычного.

Ошибка 4. Забыть про ремонт

Irene Mei / Flickr.com

Покупать квартиру, когда застройщик едва успел получить разрешение на строительство, выгодно. Цена квадратного метра на этапе котлована намного ниже, чем в готовом жилье. Особенно если квартиру сдадут в строительном варианте — это когда перед вами пустая коробка и простор для творчества. Только вот в это творчество нужно вложить большую сумму.

Даже если вы покупаете жильё на вторичном рынке, после переезда без ремонта не обходится: где-то надо розетку перенести, где-то обои отвратительные. Если об этом забыть, то новоселье может затянуться (или придётся брать ещё и кредит на ремонт).

Вариантов три:

  • Когда берёте ипотеку, платите меньший первоначальный взнос, зато сразу откладывайте «ремонтные» деньги. Лучше положить их под проценты.
  • Откладывайте на ремонт, когда выплачиваете ипотеку. Те же ипотечные каникулы, про которые мы говорили, могут помочь.
  • Ищите застройщика, который сразу сдаёт квартиру с ремонтом. В ней как минимум можно жить, то есть закончить с ипотекой, а уже потом что-то ремонтировать.

Ошибка 8. Думать, что оно как-нибудь само пройдёт

Допустим, случилась неприятность: вы просрочили платёж. Неважно, по какой причине: не сработало напоминание, настроения не было, деньги кончились. Нет смысла прятать голову в песок и продолжать платить ипотеку, будто ничего не случилось. Даже за один день просрочки банк может выписать штраф или начислить пени, а потом это выльется в круглые суммы.

Идеальный вариант — застраховаться, но это дорого (а если страховка хорошая, то очень дорого). Вне зависимости от того, есть у вас страховка или нет, в любой непонятной ситуации звоните в банк. Мелкие затруднения можно решить сразу же, в случае крупных проблем — договориться и даже пересмотреть условия ипотеки. Главное — не пропадать и ответственно относиться к обязательствам.

Если вы поняли, что морально готовы к ипотеке, узнайте, на какие условия можно рассчитывать. Используйте сервис онлайн-одобрения «ДельтаКредит»: он поможет получить предварительное одобрение кредита без визита в банк. Зарегистрируйтесь, подайте заявку, получите одобрение и загрузите необходимые документы — всё быстро и без сложностей.

Узнать всё об ипотеке