Как найти помещение

Особенности аренды жилого помещения под офис

Можно ли арендовать квартиру для осуществления предпринимательской деятельности? Можно, однако при этом необходимо соблюдать все законы. ЮЛ для соблюдения норм можно оформить договор аренды на своих сотрудников. Нужно помнить, что ГК РФ запрещает ведение коммерческой деятельности на территории жилого помещения. Однако ЖК РФ делает ее же вполне правомерной.

Для соблюдения законности нужно ответственно подойти к составлению договора аренды. Заключение соглашения базируется на этих принципах:

  • В договор нужно включить положения со всеми нюансами.
  • В документе должен содержаться недвусмысленный запрет на ведение промышленного производства, так как оно запрещено законом.
  • Если помещение арендует ЮЛ, нужно верно указать цель оформления соглашения. Если цель будет сформулирована неправильно, дальнейшая деятельность будет сопряжена со множеством проблем.

В соглашении нужно прописать такие сведения, как:

  • Наименование бумаг, подтверждающих право собственности арендодателя на квартиру.
  • Цель аренды.
  • Полная схема помещения, описание.
  • Продолжительность аренды.
  • Размер выплат.
  • Частота выплат (раз в месяц или раз в квартал).
  • Объем компенсации, которая будет выплачена при порче помещения.
  • Обязанность арендатора относительно ремонта жилья, поддержания его в нормальном состоянии.
  • Ответственность по оплате услуг ЖКХ.
  • Условия расторжения соглашения.

Во избежание проблем рекомендуется указать все важные нюансы. Можно прописать дополнительные требования, если они отвечают закону. Если деятельность будет вестись ЮЛ или ИП, имеет смысл предварительно проконсультироваться по вопросам составления договора с юристом.

Вероятные проблемы при ведении коммерческой деятельности

Рассмотрим проблемы, которые возникают при осуществлении предпринимательской деятельности в квартире:

  • Противоречия в законах. Если к предпринимателю возникают вопросы со стороны контролирующих органов, отстоять свою позицию будет весьма нелегко. Связано это с тем, что в ГК РФ и ЖК РФ указаны противоречивые положения.
  • Запрет к ведению деятельности в квартире ЮЛ. Если ЮЛ работает в жилом помещении, существует очень высокая вероятность появления вопросов со стороны контролирующих органов. Что делать в подобной ситуации? Можно закрыть общество и открыть ИП. Если сделать этого нельзя, можно оформить субаренду на ИП, находящегося под контролем лица.
  • Выбор арендодателя. У кого лучше снимать жилье? У юридического лица или у обычного гражданина? Это не очень важно. Однако если деятельность ведет ЮЛ, собственник жилья должен подтвердить нежилой статус помещения.
  • Проблемы с соседями. Предпринимателю не рекомендуется идти на конфликт с соседями. Беспокойные жители дома – это всегда проблема, влекущая за собой жалобы и проверки. Большая часть проблем возникает, когда предпринимателем активно используется общий вход и подъезд. Поэтому рекомендуется соорудить собственный выход. Сделать это можно в жилом помещении, находящемся на первом этаже. Для реконструкции необходимо получить согласие от городской администрации.

К СВЕДЕНИЮ! Ведение коммерческой деятельности в жилых квартирах предполагает множество опасностей. Поэтому наиболее безопасным вариантом является перевод помещения в статус нежилого.

Ответственность за коммерческую деятельность в квартире

Если предприниматель соблюдает все правила, не мешает соседям, скорее всего, никаких проверок не последует. Как правило, внимание со стороны контролирующих органов вызвано именно жалобами со стороны соседей.

Если правонарушение будет обнаружено, предпринимателя ожидает ответственность на основании части 1 статьи 7.21 КоАП РФ. В этой статье прописано наказание за использование жилья не по назначению. Правонарушение влечет за собой предупреждение или наложение штрафа в размере 1 000–1500 рублей. Предупреждение выносится в том случае, если совершено нарушение в небольших размерах.

Рассмотрим другую ситуацию. Собственник предоставил жилое помещение в аренду. Он не является учредителем или сотрудником коммерческого образования. В этом случае он может быть привлечен к административной ответственности.

ВАЖНО! Контролирующие органы обязаны доказать, что жилое помещение действительно использовалось не по назначению. Оформлением протокола по рассматриваемому нарушению занимается Горжилинспекция.

Использование квартиры не по назначению подтверждается следующим образом:

  • Показания жителей здания.
  • Фотографии оборудования, которое использовалось для извлечения коммерческой прибыли.
  • Указания на нарушения санитарных норм.
  • Указания на то, что права соседей были нарушены.

Предприниматель, в свою очередь, также может постараться оспорить решение контролирующих органов.

ВАЖНО! Меры ответственности практически никогда не применяются по отношению к самозанятым гражданам (няни, переводчики и прочее).

Оценка зданий, помещений, земельных участков, имущественных комплексов, бизнеса, предприятий, земельных участков и др. имущества (оборудования, транспорта и пр.)

Коридорный коэффициент учитывается арендодателем доходной недвижимости при расчете арендной платы, поскольку некоторые помещения доходного здания, блока или этажа здания не используются для сдачи в аренду, хотя выполняют важные и обязательные функции при эксплуатации и обслуживании здания. Обычно, это помещения общего пользования (коридоры, площади лестничных клеток, санузлы, вестибюли, тамбуры и пр.), вспомогательные помещения (венткамеры, помещения обслуживания лифтов, котельные, технические этажи и др.), а также помещения управления и обслуживания здания (комнаты обслуживающего персонала здания и хранения инвентаря и др.).

Коэффициент рассчитывается как отношение общей площади доходной недвижимости к арендопригодной площади:

К корид. = S общ./S арендопригодн.

Арендопригодная площадь определяется разницей между общей и вспомогательной площадями доходной недвижимости:

S арендопригодн. = S общ. — S вспомог.

Значение Коридорного коэффициента различно в зависимости от стандартов постройки и типов доходной недвижимости. Например, согласно данным Ассоциации владельцев и управляющих зданиями (международной общественной организации, регламентирующей отраслевые стандарты рынка коммерческой недвижимости BOMA (Building Owners and Managers)), коридорный коэффициент составляет: для качественных зданий и помещений Класса А и Класса В до 20%, для офисов Класса А — 12 – 18%, Класса В — до 20%, для складской недвижимости этот коэффициент может быть большим, чем в офисной.

Для расчета рыночной стоимости зданий по уровню доходов от сдачи в аренду может быть полезен Коэффициент арендопригодной площади (К арендопригодн.). Это величина, обратная Коридорному коэффициенту:

К арендопригодн. = S арендопригодн./ S общ. = 1/ К корид.

Анализируя технические паспорта зданий и встроенных помещений различного назначения и различных стандартов постройки, специалисты StatRielt выявили наиболее типичные значения Коридорных коэффициентов и Коэффициентов арендопригодной площади. Пределы значений зависят от общей площади объектов и стандартов (проектов) постройки. Обнаруживается зависимость: чем больше общая площадь объекта доходной недвижимости и чем современнее проект здания, тем меньше доля вспомогательных помещений в общей площади объекта, следовательно, Коэффициент арендопригодной площади выше, а Коридорный коэффициент ниже.

по расчетам StatRielt на основе сопосталения технической документации объектов

Назначение и классы качества доходных зданий и помещений

Коридорный коэффициент

Коэффициент арендопригодной площади

Нижняя и верхняя границы

Среднее значение

Нижняя и верхняя границы

Среднее значение

1.

Здания, построенные до 1992 года

1.1.

Здания и встроенные помещения розничной торговли

1,04 — 1,19

1,12

0,84 – 0,96

0,90

1.2.

Административные и др. общественные здания и встроенные помещения

1,10 — 1,30

1,20

0,77 – 0,91

0,84

1.3.

Складские здания и блоки

1,02 — 1,14

1,08

0,88 – 0,98

0,93

1.4.

Производственные здания и блоки

1,02 — 1,19

1,10

0,84 – 0,98

0,91

2.

Здания, построенные после 1991 года

2.1.

Здания и встроенные помещения торгово-развлекательного назначения

1,16 — 1,20

1,18

0,83 — 0,87

0,85

2.2.

Офисные (административные) здания и встроенные помещения

1,12 — 1,20

1,16

0,83 — 0,89

0,86

3.3.

Складские здания и блоки

1,02 — 1,09

1,05

0,92 — 0,98

0,95

4.4.

Производственные здания и блоки

1,02 — 1,16

1,09

0,86 — 0,98

0,92

Каким должен быть современный офис? На волне коворкингов и тому подобных пространств сложно определить, что лучше всего скажется на работоспособности и эффективности сотрудников. Понятное дело, если компания небольшая, и в ней царит неформальная атмосфера, то офис может быть оформлен как угодно, хоть в виде бара. Однако если речь идет о крупной компании, насчитывающей в своей структуре несколько отделов, состоящих из десятков не похожих друг на друга людей, то возникает необходимость создать эргономичное рабочее пространство, отвечающее ожиданиям каждого сотрудника. В этой статье мы расскажем, как это сделать.

Кабинеты или open space?

Самым оптимальным является разделение отделов по разным помещениям. Если в одном помещении располагается отдел продаж, в котором постоянно стоит шум и идут активные переговоры, вместе с отделом программистов, то это отрицательно повлияет на производительность последних. Менеджеры и люди технических специальностей должны сидеть в разных кабинетах.

Но как организовать офисное пространство? Многие корпорации предпочитают офисы open space, так как они позволяют сотрудникам эффективно взаимодействовать друг с другом и, что немаловажно, обходятся компаниям намного дешевле ширм, не говоря уже об отдельных кабинетах. Однако они обладают рядом недостатков: снижают уровень сосредоточенности, так как вокруг постоянно посторонние звуки и движения, отвлекающие от работы, повышают стресс из-за отсутствия личной зоны комфорта. В период сезонных эпидемий в офисах формата open space процент заболевших, как правило, выше, чем в офисах с традиционной кабинетной планировкой.

Другой тип организации помещения – модульный офис. Обычно это большое помещение, разделенное на модули, между которыми есть общие коридоры. Модули объединяются в группы по специализации.

В каждом модуле есть несколько мини-кабинетов с тремя стенками высотой около полутора метров. Такое разделение имеет больше плюсов, так как появляется личное пространство, снижается отвлеченность сотрудников из-за звуков и постоянного движения в поле зрения, что повышает производительность.

В век цифровых технологий, когда личные переговоры уже не требуются и для общения есть текстовые, аудио- и видеочаты, офисы open space уступают модульным по всем параметрам, кроме стоимости. И даже этот плюс незначительный, так как стоимость оборудования модульного офиса, где стены изготовлены из OSB или гипсокартона, на несколько тысяч больше, чем в open space. Кстати, в отдельных случаях модульный офис даже дешевле. Так, например, аренда одного большого помещения вполне может обойтись дешевле, чем нескольких небольших. А так как модульные офисы – это по сути отдельные кабинеты, то можно разместить десятки людей с разной специализацией в одном большом помещении так, чтобы отделы не мешали друг другу.

Компьютеры и оргтехника

Зачастую техника приобретается в офис по принципу «Увидел у партнера/конкурента» или «Мне посоветовали». Подбором техники должен заниматься специалист, который поможет сделать правильный выбор. Так, для отделов с нетребовательными к компьютерному железу задачами вроде рядовых менеджеров можно установить бюджетные машины на встроенном видеоядре, например моноблоки младшего модельного ряда. А вот экономия на машинах для отдела программистов – неблагодарное занятие. Тут уже нужно действовать из принципа «Мощнее железо – эффективнее работа».

На чем точно не нужно экономить – это на мониторах. Большая часть работы офисных сотрудников связана с компьютерами, и почти все время работники смотрят в монитор. Если это низкокачественные TFT-мониторы из прошлого десятилетия, то от длительной работы у человека могут быть последствия в виде ухудшения зрения, появления слабости и снижения уровня работоспособности. Конечно, не нужно впадать в крайности и покупать 27-дюймовые мониторы от Apple. Для комфортной работы будет достаточно IPS-матрицы с диагональю от 21 дюйма.

Кабинет руководителя. Каким он должен быть?

Кабинет руководителя – это лицо компании. Вряд ли партнеры или инвесторы, пришедшие в кабинет с оформлением в стиле советских интерьеров, захотят сотрудничать или вкладывать деньги.

Первое, каким должен быть кабинет, – просторным. Даже если это небольшая компания, просторный кабинет руководителя вселяет в посетителя чувство уверенности в том, что дела в компании идут хорошо, и руководство не экономит деньги на комфорте. Плюс это несколько отдаляет от руководителя остальных сотрудников, что придает ему уместную здесь важность.

Второе – это визуальное оформление. Тут лучше не поскупиться и выбрать дорогие материалы. Нет, мы говорим не о мнимом богатстве, когда офис завален золотыми предметами декора и прочей безвкусицей, а о качественных материалах.

Как и в случае с офисом, в кабинете должны использоваться мягкие цвета, вызывающие расслабление и настраивающие на позитивные мысли: зеленый, голубой, желтый. Нередко могут использоваться коричневый и красный цвета, особенно если оформление выполнено под ценные породы дерева.

Встречаются офисы, где кабинет руководителя является модулем, в котором стены выполнены из прозрачного или полупрозрачного стекла. Это не только не эффектно, но и влияет на работоспособность сотрудников. Мало кому понравится, когда за твоими действиями зорко следит руководство.

Третье – это качественная мебель. Стол и стулья из Икеи – это хорошо для офиса, но не для кабинета владельца бизнеса. Массивная резная мебель или элегантные минималистичные столы – это то, что придется по душе даже искушенным инвесторам.

Качественную мебель ты можешь купить на сайте фабрики офисной мебели LAS. Итальянская фабрика LAS производит мебель с 1976 года, высоко ценится в Европе и России. В ассортименте компании есть не только кабинеты руководителей, но и оперативная мебель для рядовых сотрудников, офисные кресла и столы, переговорные столы, а также мягкие диваны для приемных и зон ожидания. Помимо этого, LAS выпускает бенч-системы и звукопоглощающие панели, повышающие комфорт и работоспособность сотрудников.

В отличие от готовой мебели, которую поставляют российские производители, LAS индивидуально подходит к каждому заказу. Сначала разрабатывается дизайн-проект, затем подготавливается коммерческое предложение. После подписания договора начинается производство мебели на фабрике в Италии, откуда мебель доставляют в Россию, проверяют качество, привозят в офис и собирают. Такой подход исключает брак, недокомплект и другие проблемы, с которыми сталкиваются офисы, заказывая мебель от некоторых российских компаний. Кстати, LAS поставляет мебель в такие компании, как Газпром, Яндекс, Теле2 и другие известные фирмы.