Как лучше погашать досрочно ипотеку

Содержание

Как выгоднее гасить ипотеку при аннуитетных платежах

При аннуитетных платежах вы ежемесячно отдаёте банку одну и ту же сумму в счёт погашения кредита. При этом структура платежа в разные месяцы неодинакова. Обычно поначалу не менее половины составляют проценты — точные пропорции можно посмотреть в вашем графике выплат.

В нашем примере ежемесячный платёж составляет 18 209 рублей. Всего нужно будет отдать банку 1 747 546 рублей с переплатой 547 546 рублей.

Досрочное погашение с сокращением срока

Если ежемесячно платить дополнительно по 5 тысяч рублей и сокращать срок кредита, то вы сэкономите 171 647 рублей на погашении процентов и полностью рассчитаетесь с банком за 5 лет и 8 месяцев.

Досрочное погашение с уменьшением платежа

Если сокращать платёж, то вы сэкономите 103 540 рублей, выплатите ипотеку за 7 лет и 8 месяцев. При этом в последние месяцы ваш платёж будет настолько мал (менее 5 тысяч рублей), что вы практически его не почувствуете.

Погашение с уменьшением ежемесячного и увеличением досрочного платежа

Досрочное погашение с сокращением срока ипотеки кажется выгоднее: экономите больше, отдаёте весь долг банку быстрее. Вот только при подсчётах для стратегии с уменьшающимся платежом есть одно но: из зоны внимания обычно выпадает разница между изначальным ежемесячным платежом и уменьшившимся.

При платежах с сокращением срока вы продолжаете платить 18 209 + 5 000 рублей и расстаётесь с 23 209 рублями. При уменьшении платежа вы начинаете с той же суммы и постепенно выходите на 1 874 + 5 000 = 6 874 рубля.

Но можно ежемесячно добавлять к сумме, выделенной на досрочное погашение, разницу между изначальным и текущим платежами.

И в этом случае магическим образом вы выплачиваете ипотеку в тот же срок и с той же переплатой, что и при досрочном погашении с сокращением срока.

Если однажды ваша финансовая ситуация ухудшится, вы в любой момент можете отложить досрочное погашение и выплачивать уменьшившуюся сумму ежемесячно. При досрочном погашении с сокращением срока вы такой роскоши лишены.

Кроме того, некоторые банки разрешают частично погашать ипотеку онлайн только с уменьшением платежа, а для сокращения срока придётся идти в отделение. Если очная встреча с сотрудниками кредитного учреждения не для вас, этот вариант погашения отлично подойдёт.

Выводы

  1. Если вы уверены, что у вас всегда будут деньги на изначальный основной платёж и 5 тысяч для досрочного погашения, для вас нет никакой разницы, как погашать: с сокращением срока или с уменьшением платежа по третьему варианту, если вы отдаёте ежемесячно одну и ту же сумму.
  2. Если вы предполагаете, что через пару лет финансовая ситуация может ухудшиться, выбирайте досрочное погашение с уменьшением платежа и учётом разницы между изначальным платежом и нынешним. Будут проблемы — перейдёте к выплатам по графику, причём вносить ежемесячно надо будет уже существенно меньше, чем на старте ипотеки. Не будет проблем — выплатите ипотеку так же быстро и с такой же выгодой, как и те, кто досрочно гасил её с сокращением срока.
  3. Если ипотека для вас и сейчас тяжёлое бремя, но вы готовы кое-как выкраивать 5 тысяч рублей ежемесячно, идите путём уменьшения платежа. Так вы будете возвращать кредит те же 8 лет, но постепенно вам будет становиться всё легче и легче. Да и сэкономить немного получится.

Как выгоднее гасить ипотеку при дифференцированных платежах

Дифференцированные платежи банки предлагают редко, но взять ипотечный кредит с такими условиями всё же можно. В этом случае сумма основного долга делится на равные части, проценты ежемесячно начисляются на остаток долга. Поэтому постепенно размер платежа уменьшается.

Для ипотеки из нашего примера в такой ситуации переплата составит 484 958 рублей, платёж в первый месяц — 22 500 рублей, в последний — 12 604 рубля. Чтобы рассчитать выгоду, воспользуемся одним из сайтов с кредитными калькуляторами, например mobile-testing.ru.

Всего за 5 тысяч в месяц вы сократите переплату по процентам на 137 121 рубль и выплатите ипотеку за 5 лет 8 месяцев. При этом ежемесячно вам предстоит отдавать всё меньшую сумму за счёт дифференцированных платежей.

Имейте в виду, что калькулятор не учитывает досрочное погашение при первом платеже. Однако, если бы это было возможно, цифры изменились бы незначительно.

При сокращении размера платежа процесс также идёт в сторону уменьшения обоих параметров, правда, не столь быстро. Это происходит за счёт сокращения доли, ежемесячно идущей в счёт погашения основного долга.

Выходит, что при таком подходе будет сэкономлено 94 196 рублей, ипотеку вы погасите за 7 лет и 1 месяц.

Разницу между изначальным платежом и текущим здесь вычислять бессмысленно: она формируется в основном за счёт уменьшения процентов. И платёж будет так и так сокращаться в зависимости от энтузиазма, с которым вы будете гасить основной долг.

  1. Если вас устраивает размер доли основного долга в структуре платежа, сокращайте срок кредита. Размер ежемесячной выплаты в любом случае будет уменьшаться быстрее, чем изначально, за счёт сокращения остатка основного долга.
  2. Уменьшение платежа существенно затягивает ваши отношения с банком — в этом конкретном случае на 1 год и 7 месяцев. Ежемесячный платёж при этом в первое время уменьшается не так быстро, как хотелось бы: при выплатах без досрочек после года ипотеки его размер составит 21 405 рублей, при досрочных выплатах с уменьшением платежа — 20 345 рублей.

Чем обусловлен размер ежемесячного платежа

Множество факторов оказывают влияние на предстоящий объем выплат каждый месяц по ипотеке, а именно:
  1. Стоимость приобретаемого жилища (зависит от района, развитости инфраструктуры, возраста дома, этажность, расположение комнат, в новостройке или вторичном рынке и прочее).
  2. Размер процентной ставки, установленной банком.
  3. Продолжительности ликвидации займа.
  4. Чем больше было внесено заемщиком при первоначальном взносе, тем меньше будет кредит, и, соответственно, платежи.

Сам платеж состоит из:
  • суммы основной задолженности;
  • выплат по процентам;
  • комиссионных взносов.
Расчет выплаты происходит по двум ключевым схемам, обозначенным в таблице:

Название

Характеристика

Фиксированная

Одинаковый ежемесячный взнос на протяжении всего кредитования

Дифференцированная

Постепенное погашение задолженности с постоянным уменьшением выплачиваемых сумм

Помимо вышеперечисленного клиенту придется потратиться на:
  1. Страхование. Здесь стоит быть очень внимательным, потому как банковские сотрудники стараются обязать оформить как можно больше видов страховки. В то время как общеобязательной является лишь страхование риска повреждения или утраты недвижимости.
  2. Услуги по оцениванию недвижимости. Здесь выгоднее всего рассматривается вариант при участии в долевом строительстве, поскольку при сдаче объекта происходит оценка жилплощади за счет застройщика.
  3. Многие организации установили обязательный взнос за выдачу кредита.
  4. Госпошлина при оформлении жилья в собственность.

Таким образом, на конечную сумму займа оказывает влияние масса факторов, которые в основном приводят к увеличению суммы кредита.

Основания для сокращения долгового бремени

ВНИМАНИЕ !!! Заем на приобретение жилья долгосрочный и что произойдет с человеком за это время неизвестно. Может случиться, что индивид какое-то время станет неплатежеспособным или ему потребуется изменение условий кредитования.

Однако, чтобы банковская организация пошла на уступки, необходимо свои просьбы обосновать уважительными доводами, например:
  1. При рождении ребенка можно рассчитывать на некоторые поблажки. Чаще всего действует отсрочка платежей, то есть выплаты произвести будет необходимо, но в другое время. Иными словами, увеличивается срок аннулирования.
  2. Во время декрета также можно рассчитывать на поддержку учреждения и трансформацию условий кредитования.
  3. Увольнение по уважительному основанию – сокращение, ликвидация предприятия, состояние здоровья.
  4. Ухудшение самочувствия, оформление нетрудоспособности, необходимость в проведении материально затратного лечения или постоянной заботе о близком родственнике, больным тяжелым недугом.
  5. Обстоятельства непреодолимой силы – затопление, пожар, разрушение здания.
  6. Экономические потрясения в стране. Падение валюты, в которой оформлен заем.

При подаче заявки на уменьшение долгового гнета надлежит предоставить документацию, свидетельствующую о наличии уважительности просьбы.

Методы уменьшения

  • для клиента выгоднее установление дифференцированной схемы ликвидации кредита. Поскольку в этом случае каждый месяц уменьшается объем выплат, чего не происходит при фиксированной схеме. Также переплата по процентам будет в разы меньше;
  • при оформлении кредита сотрудники предлагают на выбор сразу и страховщика. Однако здесь лучше самостоятельно все обдумать и решить. Как правило, предложение поступает оформить страховку у одного, максимум двух компаний, но сотрудничает организация не меньше, чем с 10. Следует попросить учреждение предоставить нужную информацию, изучить условия страховки каждой компании и сделать выбор на более приемлемой. Так, цены у компаний разнятся иной раз на 40%;
  • брать кредит надлежит с большим запасом времени на его погашение, то есть на более длительное время. При возможности ликвидировать можно и раньше кредит, выплачивая увеличенные суммы. И обязательный взнос будет меньше при большом сроке. Не нужно оформлять заем, рассчитывая на предельные суммы;
  • планирование ежемесячного платежа. Также надлежит брать с запасом. Например, готовы вы выкладывать 80 тыс. в месяц на протяжении 15 лет. Лучше в такой ситуации оформить на 30 лет и выплачивать вдвое меньше или сколько планировали, дабы быстрее аннулировать задолженность. Так, можно не загнать себя в угол;
  • откладывание средств на счету позволит избавиться от лишних расходов и скопить финансы, идущие впоследствии на погашение займа;
  • постоянный мониторинг банковских предложений. На сайте кредитора стоит наблюдать за предложениями банка. Если учреждение предлагает ипотечное кредитование на более выгодных условиях, то разрешается обратиться в организацию с просьбой об изменении соглашения, приведя в обоснование свою зарекомендованную репутацию порядочного плательщика;
  • оформление налогового вычета по факту обретения жилья. Предельная выплата составляет 260 тыс. рублей (пп.3 п.1. ст.220 НК РФ);
  • получение компенсации по процентам. Максимально возможная сумма 390 тыс. (пп.4. п.1. ст. 220 НК РФ);
  • использование материнского капитала на улучшение жилищных условий предусмотрено в ст.7 ФЗ №256. Такая мера позволит сократить расходы за каждый месяц;
  • если приобретаемое жилище не является основным и единственным для проживания семьи, то лучше на время погашения займа сдавать жилплощадь в аренду. Это обеспечит приход средств в семью и постоянный поток платежей в банк.

Сокращение выплат по ипотеке не является мифом. Задумываться о своих материальных возможностях и стабильности следует заранее, еще до похода в банк с просьбой о выдаче кредита.

Снижение платежа в Сбербанке

Претендуя на снижение выплаты в Сбербанке в 2019 году, прежде всего, нужно посетить ближайшее отделение, написать прошение и предоставить бумаги, доказывающие уважительность невозможности осуществления перечислений в прежнем объеме. Организация предоставляет услугу по реструктуризации, означающая одновременную пролонгацию сроков и уменьшение платежа. Также учреждение предлагает рефинансирование, то есть оформление нового кредита с целью ликвидирования уже имеющихся.

Предлагаемые условия кредитования:
  1. Ограничение по длительности в 30 лет.
  2. Объем ссуды – от 1 до 7 млн (80% невыплаченных средств).
  3. Процентные ставки – 10,9 – 11, 65%.
  4. Обеспечение риска – залог недвижимости.
  5. Срок рассмотрения прошения – до 6 будничных дней.
  6. Нет установления штрафных санкций при досрочном погашении.
Предъявляемые требования к заемщику:
  • на момент аннулирования возраст от 21 до 75 лет. То есть при оформлении кредита пенсионером 65 лет, более чем на 10 лет средства не выдадут;
  • трудовая выслуга на крайнем месте трудоустройства не меньше полугода;
  • подтверждение доходности семьи;
  • общий стаж за последнее пятилетие больше 1 года;
  • наличие российского подданства;
  • возможность обеспечить залог – квартирой, дачей, домом, земельным участком и прочее.

Актуальные предложения от ВТБ24

ВАЖНО !!! Оформить кредит на аннулирование предшествующего возможно и в ВТБ24.

Выплачивающий ипотеку индивид получит преференции:
  1. Пониженная процентная ставка и минимально возможный ежемесячный взнос.
  2. Увеличение продолжительности отдачи.
  3. Разрешен переход на российскую валюту и уменьшение разницы по курсу.
Предложения банка:
  • предельная сумма обусловлена регионом оформления. Если в столичном регионе, то 30 млн., во всех остальных – 10 млн.;
  • выплачивать только рублями;
  • продолжительность до 30 лет;
  • определенная процентная ставка на весь срок – 9,45%;
  • без начисления комиссионных за оформление;
  • разрешается выплатить досрочно без накладывания штрафов.
Предписания для претендентов:
  1. Не является обязательным наличие постоянной регистрации заемщика в регионе обращения. Только лишь российское подданство.
  2. Разные формы доказывания доходности (2-НДФЛ или по банковской форме).
  3. Разрешено предоставление доходов с основного места трудоустройства и дополнительного.
Необходимый пакет документации:
  • заявка в письменном виде;
  • удостоверение личности;
  • пенсионное свидетельство;
  • справку, подтверждающую платежеспособность;
  • дубликат трудовой за подписью начальника;
  • военный билет для мужского пола младше 27 лет;
  • документация по ранее оформленной ипотеке и приобретенной недвижимости.

При принятии решения банк будет обращать внимание на кредитную историю заявителя.

Организация заинтересована в обретении порядочного клиента, поэтому вкупе к вышеперечисленным бумагам следует приложить:
  1. Удостоверение об отсутствии задолженности по займу, а также какую часть средств еще необходимо внести.
  2. Выписку о периодичности платежей за полный период произведения перечислений.
Минимальное значение по процентам при кредитовании возможно получить при соблюдении ряда предписаний:
  • по факту оформления комплексного страхования – титульное, личное и по предмету залога. 1% прибавляется при отказе;
  • при получении зарплаты через ВТБ (в случае отсутствия такой возможности возрастает на 0,3% тариф);
  • подача документации согласно предъявленным условиям.

Итак, оказавшись временно неплатежеспособным, нужно идти на контакт и сотрудничество с банком, выдавшим кредит или искать поддержки в другом кредитном учреждении. Действующее законодательство предлагает обширный спектр способов уменьшения кредитных платежей. Наиболее действенные – обдумывание и просчет своих возможностей еще перед походом в учреждение для оформления жилищного займа (увеличенный срок аннулирования, расчет платежей не на пределе возможностей). Для благоприятного исхода дела не нужно утаивать важную информацию от кредитора, а надлежит обосновать уважительность ваших доводов и причин, побуждающих к пересмотру кредитного соглашения. Получив отказ в одной организации не нужно отчаиваться. Многие разные банки оказывают поддержку на более лояльных условиях, которые возможно вас заинтересуют.



как лучше выплачивать ипотеку

Оформление ипотеки подразумевает добровольное обременение себя и своей семьи ежемесячными выплатами в течение длительного времени. Историй о том, как лучше выплачивать ипотеку, огромное множество. Такие истории можно найти на страницах форумов, в социальных сетях, в специализированных изданиях. Но любые истории – это только опосредованный пересказ событий, которые произошли не с вами. И условия могут совершенно не совпадать с вашими условиями.

Поэтому каждый сам должен решать для себя, как лучше выплачивать ипотеку. Способ может зависеть от банка, в котором ипотека оформляется, от срока, на который вы планируете оформить кредит, даже от типа недвижимости и условий получения дохода. Также способ может зависеть от количества созаемщиков и наличия недвижимости и других активов в собственности. Все эти нюансы влияют на то, как вы можете погасить ипотеку досрочно с максимальной выгодой для себя.

В нашей сегодняшней статье мы поговорим о том, как выгодно платить ипотеку в любом банке, а также узнаем, как выгодно погасить ипотеку досрочно и при этом не попасть в финансовую яму, отдав последние деньги. Мы подробно расскажем, как правильно платить ипотеку, если вы не хотите попасть в долговую яму и выясним, от чего зависит выгода при досрочном погашении ипотеки.

Шаг первый: правильно подготовиться к ипотеке.

как лучше выплачивать ипотеку

Многие сейчас удивятся, но на самом деле ваша выгода от погашения ипотеки зависит уже от того, как вы ее оформляли. Иногда, если по ипотеке платить ежемесячно больше, график платежей пересчитывается не так, как вам хотелось бы. Например, платеж остается прежним, а сокращается только срок кредитования. В иных случаях срок остается прежним, а сокращается только размер ежемесячного платежа, исходя из уплаченных вами денег. Да и то только на следующий месяц.

Для того, чтобы получить условия, которые гарантированно позволят вам выплачивать ипотеку выгодно, необходимо ответственно подойти к выбору банка. То, как правильно платить ипотеку, во многом зависит от того, какой договор вы заключите, и насколько разумно вы подойдете к оформлению ипотечного кредита.

  • Перед тем, как оформить договор на ипотеку, важно внимательно изучить предложения всех банков, а также изучить положение на экономической арене нашей страны. Мы знаем, что год от года ключевая ставка ЦБ РФ снижается, и именно от нее другие банки начинают «плясать», чтобы сформировать собственные предложения. Перед тем, как оформлять ипотеку, убедитесь в том, что в этом году ключевая ставка уже не снизится, и вы действительно оформляете ипотеку на выгодных условиях.
  • То, как выгодно платить ипотеку, зависит не только от процентной ставки, но и от дополнительных условий банка. Установление штрафов за досрочное погашение незаконно, но многие банки умудряются обходить этот запрет и вводить комиссии, казалось бы, на сопутствующие услуги, привязать которые к досрочному погашению юридически нельзя. Поэтому если вы планируете впоследствии погасить ипотеку досрочно, чрезвычайно важно заранее изучать, к чему готовиться в таком случае. В надежных банках вроде Сбербанка или Россельхозбанка такое не практикуется, поэтому вы можете смело заключать договор с этими банками не бояться штрафов за досрочное погашение кредита.
  • То, как выгодно погасить ипотеку досрочно, зависит также от общего срока кредитования, а также от ваших собственных возможностей. Перед оформлением ипотеки важно оценить все условия, которые сложились к этому моменту, и рассчитать, как вы можете воспользоваться ситуацией. Например, вы относитесь к категории «молодая семья» и оформляете ипотеку на льготных условиях в Сбербанке. Через несколько лет вы можете получить право на субсидию от государства в виде льготного периода кредитования. После рождения второго ребенка вы будете выплачивать всего 6% годовых в течение трех лет, а после рождения третьего и последующих детей – в течение пяти лет. Пока неизвестно, сколько продержится такая программа, однако ее популярность позволяет рассчитывать не то, что вы сможете ею воспользоваться. В течение льготного периода вы можете погасить основную часть долга материнским капиталом, и впоследствии вам останется выплатить совсем немного. Не забываем и о других способах досрочного погашения, которые могут быть доступны только определенным категориям граждан. Свои права надо не только знать, но и вовремя ими пользоваться.
  • Как правило, то, что будет, если по ипотеке платить ежемесячно больше, прописано в ипотечном договоре. Зачастую заявители просто просматривают договор по диагонали. Однако если вы действительно хотите получить выгоду от оформления ипотеки, договор надо читать внимательно. Выбирайте банк, условия досрочного погашения в котором устроят именно вас. Такие банки есть, и особых трудностей перед вами возникнуть не должно.

Шаг второй: проверить и подготовить все документы.

как лучше выплачивать ипотеку

И снова многие удивятся, однако то, как лучше выплачивать ипотеку, во многом зависит от того, какие условия вам предложит банк. Выше мы перечислили, что нужно сделать, чтобы получить хорошие условия, если с вами априори все в порядке. Однако на деле так бывает далеко не всегда. Перед тем, как задумываться, что будет, если по ипотеке платить ежемесячно больше, давайте задумаемся о том, а даст ли нам банк ипотеку на самых выгодных условиях.

  • Не имеет значения, как выгодно погасить ипотеку досрочно, если вам ее не дадут. Поэтому первое, что надо сделать – проверить свою кредитную историю. Раз в год можно подать запрос в БКИ (бюро кредитных условий) абсолютно бесплатно. Если ваша кредитная история испорчена большими и частыми просрочками, придется ждать, пока истечет срок ее хранения в БКИ, другого варианта нет. Если же ваша кредитная история только слегка подпорчена, все еще можно исправить. Вариантов здесь несколько. Первый вариант – улучшить кредитную историю своевременной выплатой рассрочки или маленького потребительского кредита. Второй вариант – искать банк, который одобрит вам кредит с вашей кредитной историей. Мы обращаем ваше внимание на то, что в таком случае могут быть дополнительные условия, которые доказали бы банку вашу надежность. Поэтому о выгодном оформлении и досрочном погашении ипотеки речи здесь нет: ее бы просто получить. Поэтому для того, чтобы выгодно оформить и выплатить ипотеку, крайне важно заранее исправлять свою кредитную историю, и только потом обращаться в банк.
  • Кроме того, для выгодного оформления ипотеки вам необходимо быть официально трудоустроенным. При этом стаж на текущем месте работы должен быть более полугода, а непрерывный стаж за последние пять лет – больше года. Конечно, при отсутствии официального трудоустройства вы можете привлечь созаемщиков и поручителей. Однако здесь мы снова возвращаемся к тому, что о выгодном оформлении и досрочном погашении ипотеки речи не идет. Поэтому для того, чтобы получить максимально выгодные условия и впоследствии досрочно погасить ипотеку с выгодой для вас, необходимо заранее позаботиться о соответствии требованиям банка. А именно – найти работу, хотя бы для того, чтобы получить возможность оформить кредит без необходимости доказывать, что вам можно доверять.
  • Помимо прочего, большое значение (мы бы даже сказали – определяющее) играет ваша заработная плата. Несколько лет назад получить ипотеку можно было только при предоставлении 2-НДФЛ, однако за последнее время уровень официальной заработной платы существенно снизился, так как большинство людей получают «серую» зарплату, даже работая официально. Поэтому и банкам пришлось пересмотреть свое отношение. Для того, чтобы понять, как правильно платить ипотеку, важно остановиться на своих доходах. В настоящее время существует возможность подтвердить свою платежеспособность по форме банка. Это дает возможность банку получить представление о реальном уровне ваших доходов. Однако и здесь важно внимательно подойти к оформлению документов, а также заранее поговорить с руководителем. Дело в том, что предоставление справки по форме банка еще не гарантирует вам одобрения. Иногда при звонке в организацию, где трудится заявитель, банк получает совершенно другие цифры. Поэтому лучше всего заранее договориться с руководителем или бухгалтерией о том, что цифры должны быть названы реальные, а не завышенные или заниженные. Одинаково плохо обманывать банк как в большую, так и в меньшую сторону.

Как выплатить ипотеку выгодно?

как лучше выплачивать ипотеку

Существует огромное количество способов быстрого и выгодного погашения ипотеки. Однако мы остановимся только на законных способах, и выясним, как лучше выплачивать ипотеку с максимальной выгодой для вас.

  • В первую очередь, необходимо внимательно отслеживать свою выгоду и пользоваться ею. Например, если вы состоите в браке и вам меньше тридцати пяти лет, вы можете оформить ипотеку по программе «Молодая семья» на более выгодных условиях.
  • Также молодые семьи, как правило, обзаводятся детьми. Что означает возможность использования материнского капитала, а также получение субсидии от государства. Материнский капитал можно направить на погашение основной части долга. Субсидия от государства заключается в том, что после рождения ребенка вам будет доступна ставка 6% на три года, а после рождения третьего – на пять лет. Все крупные банки поддерживают эту программу, что является хорошим подспорьем для многодетных родителей.
  • Кроме того, нельзя также забывать о возможности использовать налоговый вычет. На налоговый вычет имеют право те, кто своевременно выплачивает подоходный налог (или у вас его удерживают с заработной платы). За все время выплат можно вернуть до 390 тысяч рублей, а выплаты по налоговому вычету очень помогают с ежемесячными платежами. Можно использовать налоговый вычет как дополнительные средства для досрочного погашения, а можно облегчить выплату ипотечного кредита и позволить себе немного больше.
  • Кроме того, не забывайте о возможности рефинансирования! Даже если вы сейчас оформляете ипотеку на самых выгодных условиях, ключевая ставка будет снижаться год от года, и лет через пять рефинансирование будет выгодным решением. К сожалению, спрогнозировать условия рефинансирования со стопроцентной уверенностью нельзя. Однако положение на рынке недвижимости таково, что банкам приходится искать все новые и новые способы привлечения клиентов, и можно предположить, что через пять лет условия рефинансирования будут еще более выгодными, чем сейчас. Однако не стоит бежать за рефинансированием в первый попавшийся банк. Надо придирчиво выбирать банк и условия, чтобы рефинансирование не обошлось вам слишком дорого.
  • Иногда решение, как выгодно погасить ипотеку досрочно, может оказаться совершенно неожиданным. Ипотека выплачивается в течение длительного времени, за которое вам в собственность может по наследству перейти любое имущество. Задумайтесь о продаже имущества. Однако и не упускайте из виду и выгоду от его аренды. Если квартира, доставшаяся вам по наследству, находится в хорошем состоянии, вы можете сдавать ее и покрывать ипотеку платежами за аренду. Также вы можете продать ее и погасить ипотеку сразу. Все случаи индивидуальны, поэтому лучшим решением будет обращение в агентство недвижимости, специалисты которого помогут вам определить наилучший способ разрешения вашей задачи.

Конечно, это далеко не все способы, которыми можно погасить ипотеку досрочно. Однако мы обещали остановиться только на законных способах и не рассматривать незаконные схемы, по которым квартиры в ипотеку покупаются и продаются без каких-либо проблем. В деле оформления и выплаты ипотеки от вас зависит практически все. Если вы понимаете, что больше не можете выплачивать ежемесячные платежи, обязательно обратитесь к представителям банка и скажите об этом, сопроводив свое обращения документами, подтверждающими ухудшение вашего материального положения. В этом случае вам может быть предложена реструктуризация вашего долга, а также кредитные каникулы.

Кроме того, перед рефинансированием кредита вы также можете подать заявление в ваш банк с требованием пересмотреть процент по кредиту, основываясь на снижении ключевой ставки. Банк будет вынужден рассмотреть ваше заявление, однако одобрять его или нет – остается на его усмотрении. Если вы получили отказ, напрямую сообщите специалистам банка, что вы будете переводить ипотечный кредит в другой банк. Ни один банк не захочет терять клиента, который является стабильным источником дохода на протяжении долгих лет. Поэтому в случае, если вы пригрозите переходом в другой банк, вам могут пойти навстречу. Если же и это банк не убедит, что ж: рефинансирование – процедура доступная и выгодная.

От чего зависит выгода при досрочном погашении ипотеки?

как лучше выплачивать ипотеку

Как мы уже определили выше, выгода от досрочного погашения целиком и полностью зависит от вас. При этом обеспечивать выгоду надо с первых шагов. Если вы безалаберно отнеслись к оформлению ипотеки на начальном этапе, и вынуждены были согласиться на более трудные условия, кого винить в том, что вам трудно выплачивать ипотеку?

Да, найти работу трудно. Найти работу с большой зарплатой – тем более. Однако существует такое понятие, как созаемщики, которые выступают в качестве гаранта выплат. Если вы платить не сможете, смогут они. В связи с этим надо проверять их документы так же серьезно, как свои. Созаемщики должны быть идеальными заявителями, ведь требования банка одинаковы для всех. Если у вас есть какие-то проблемы, то у них таких проблем быть не должно вовсе.

При возникновении любых спорных ситуаций важно вовремя обращаться в банк. Поймите, банк не заинтересован в том, чтобы продавать вашу квартиру, отбирать у вас все и таскать по судам. Банк заинтересован в том, чтобы получать свои деньги стабильно, как вы и договаривались изначально. Поэтому доводить до серьезных просрочек не стоит. Задержали зарплату – уведомите банк, и получите справку в бухгалтерии о том, когда именно вам реально перечислили деньги. За обстоятельства, которые возникли не по вашей вине, вас наказывать никто не будет, а в случае, если вам попался не слишком добросовестный банк, собранные вами документы докажут вашу правоту в суде.

Если наша статья вам понравилась, оценивайте ее и делитесь ею в социальных сетях со своими друзьями. Ну а мы продолжим подробно и понятно отвечать на самые трудные и любопытные ипотечные вопросы!

Когда появляются свободные средства, добровосовестные заемщики пытаются побыстрее разобраться с долгами. Естественно, возникает вопрос, как лучше распорядиться деньгами, чтобы выгоднее досрочно погасить ипотеку. Что предпочтительнее: уменьшать срок кредитования или размер ежемесячных платежей?

Условия погашения ипотеки

Перед тем, как нести деньги в банк, нужно заглянуть в кредитный договор и обратить внимания на условия досрочного погашения, а именно на следующие пункты:

  • прописаны ли минимальный и максимальная величина платежа;
  • необходимо ли предварительное уведомление банка о намерении внести внеочередную оплату;
  • в какой день можно погашать ипотеку досрочно — иногда разрешается делать это только в день очередного взноса;
  • имеются ли комиссии при внесении средств;
  • где именно нужно погашать долг — в отделении, где брали ипотеку или в любом другом.

Исходя из полученных данных нужно спланировать, в какой день и сколько целесообразно заплатить. Следует учесть, что даже если разрешено погашать долг в любой день, то производить очередной платеж следует в отчетную дату, так что нужно рассчитывать свой бюджет.

К примеру, очередная оплата вносится 20 числа, а внеочередной — 5. Значит, через 15 дней заемщику нужно будет произвести очередную оплату. Если все средства уйдут на «досрочку», то платить будет нечем, и начнут сыпаться пени. О том, как выгоднее всего погашать долг, рассказываем в этой статье.

Оплата производится аннуитетными или дифференцированными платежами. Рассмотрим для начала эти два понятия.

Аннуитетная схема сегодня является наиболее популярной. Все выплаты делятся на равные части и не меняются на протяжении всего периода кредита.

Дифференцированные платежи неравномерны. С каждым месяцем взнос уменьшается, а в самом конце срока его размер совсем маленький. Среди минусов такой схемы — слишком большие платежи в начале периода. Для ипотеки это особенно важно, так как не каждый сможет осилить такую нагрузку на семейный бюджет. Общие суммы по жилищным займам исчисляются в миллионах. Однако, по мнению многих экспертов именно дифференцированная схема выгоднее, чем аннуитетная.

Погашение с сокращением срока кредитования

При погашении с сокращением срока, размер ежемесячных выплат остается прежним. Однако, уменьшается общее время выплаты, так что погасить ипотеку и снять обременение с квартиры получается намного быстрее.

Кому подойдет:

  • тем людям, которые используют аннуитетную схему погашения,
  • тем, кто имеет стабильную работу с высоким окладом и кому по силам оплачивать ежемесячный взнос;
  • тем, кто уже выплатил значительную часть платежа, а, следовательно, и процентов, и для них уменьшение тела займа не даст ощутимого преимущества.

В целом этот способ используется редко, несмотря на то, что в экономическом плане выгоднее. Просто людям тяжелее психологически: досрочные взносы платятся, а уровень взносов остается прежним. Кажется, что нет никакого прогресса.

Погашение с уменьшением ежемесячного платежа

Этот способ хорош, если нужно сократить ежемесячные издержки и дать послабление семейному бюджету. Именно его предпочтительнее выбирать в том случае, если у вас дифференцированная схема начисления, когда проценты начисляются непосредственно на остаток задолженности.

Кому подойдет:

  • тем, кто только начал платить ипотеку — за счет уменьшения процентов эффект будет значительнее;
  • тем, кто не «тянет» размер выплат. По этой рассказываем о том, что делать, если нечем платить по ипотеке;
  • тем, кто не уверен в своей работе и хочет заранее подготовится к возможному личному финансовому кризису за счет максимального уменьшения обязательных расходов.

Данный способ привлекательнее с психологической точки зрения. Кроме того, он позволяет высвободить лишние деньги, которые можно пустить на неотложные нужды, для формирования финансового резерва или для дальнейшего досрочного погашения займа.

Что выгоднее?

Чтобы наглядно продемонстрировать эффект от обоих способов, возьмем пример. Гражданин в ноябре 2015 года взял квартиру, условия:

  • стоимость 5 млн. рублей.
  • срок кредитования — 25 лет,
  • процентная ставка — 12,5.
  • ежемесячный платеж по 55 500 рублей.
  • переплата — 11 335 300 рублей, или 226,71% от суммы займа.

К примеру, заемщик получает зарплату в 150 000 рублей, и еще 50 000 может позволить себе для досрочного погашения. Он уверен в завтрашнем дне и поэтому решил уменьшать общий срок возврата. В результате он произведет последний взнос в июле 2021 года, т.е. раньше на 19 лет, переплата составит 2 005 225 рублей, или всего 40% от ссуды.

Рассмотрим вариант, если он не уверен в своей работе, и планирует сокращать издержки, чтобы быть готовым к неблагополучным дням. Для этого он ежемесячно уплачивает дополнительно 50 000 рублей с уменьшением взноса, а высвобожденные деньги откладывает на счет в банке.

В результате последнюю оплату он произведет в январе 2024 года, т.е. раньше на 16 лет, переплата составит 2 569 226 рублей, или 52% от суммы кредита, однако при этом он сумеет накопить около 750 000 рублей в банке.

Таким образом, при погашении досрочно за счет уменьшения суммы ежемесячного платежа экономятся средства, а за счет уменьшения срока кредитования — время (при этом, конечно, за счет инфляции вся денежная выгода, скорее всего, будет нивелирована).

Стратегии погашения

В условиях кризиса оптимально будет следовать следующей стратегии:

  • произвести расчет семейного бюджета, отыскать резервы и определиться с возможной суммой досрочного погашения;
  • ежемесячно выделять ее и вносить вместе с суммой основного долга с постепенным уменьшением ежемесячного взноса;
  • это позволит освободить часть средств, которые следует разделить пополам: одна часть формирует резерв, другая — уходит на досрочное погашение (т.е. размер дополнительных взносов ежемесячно нарастает);
  • эта тактика применяется до тех пор, пока размер взноса не составит приемлемую для бюджета сумму и накоплена финансовая «подушка» в 2-3 платежа;
  • после средства вносятся для уменьшения срока кредитования до полной выплаты.

Что советуют эксперты?

Если вы знаете, что у вас в ближайшее время появятся свободные денежные средства, которые можно будет направить на частичную оплату долга, не спешите. Если ваш платеж составляет 30 тысяч, а внести вы сможете 33 тысячи, то вы особо ничего не выиграете, особенно при аннуитете.

Лучше всего немного подождать и накопить сумму, которая будет равна хотя бы 2-ум вашим платежам. В этом случае вы заранее (минимум за 2 недели до отчетной даты) обращаетесь в отделение банка, где вы обслуживаетесь, и пишите заявление на частичное досрочное погашение, вносите деньги на свой счет.

В дату платежи средства снимаются в счет погашения кредита, и вам нужно вновь обратиться в офис для того, чтобы получить новый график. Это выгодно, т.к. при уменьшении общей суммы задолженности, вы снизите размер переплаты.

Что делать, если денег на досрочное погашение не хватает?

Иногда бывают ситуации, когда нужно срочно закрыть ипотеку, а денег на это нет. Например, вы хотите продать жилье, а для этого с него нужно снять обременение, и возможно это только при закрытии договора.

В этом случае можно воспользоваться различными методами:

  1. Оформить дополнительный потребительский кредит. Да, условия по нему будут гораздо хуже, нежели по ипотеке, но закрыв действующую задолженность, вы сможете получить свою накладную назад и распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, переезжать и т.д.,
  2. Получить помощь от государства, которая может заключаться в выплате различных субсидий. Она полагается молодым семьям, работникам бюджетной сферы, молодым специалистам и другим категориям граждан, которые состоят на учете как нуждающиеся, и встали в соответствующую программу. Формы поддержки в каждом регионе различаются, поэтому подробности нужно узнавать в Администрации вашего города в отделе соц.поддержки,
  3. Использовать Материнский капитал на погашение долга. Он выдается сразу же, как только в семье родится или будет усыновлен 2-ой ребенок. Сумма сертификата — 453.026 рублей. Для использования в качестве выплаты ипотеки нужно будет написать заявление в ПФР, срок рассмотрения — 1 месяц.

Рефинансирование ипотеки

Его целесообразно применять на последних этапах оплаты, если необходимо срочно снять обременение с квартиры. Подробнее о снятии обременения после полной выплаты задолженности по жилищному займу говорим .

Следует учесть несколько факторов:

  • если размер платежей по ипотеке высок, то новый займ вряд ли одобрят. О том, как оценить свои шансы на получение положительного решения, рассказываем в этой статье;
  • проценты по потребительскому кредиту более чем в 2 раза выше, а это означает увеличение финансовой нагрузки минимум в 1,5 раза;
  • большие суммы не дадут;
  • заемщик не сможет предоставить квартиру в залог, так как на тот момент с нее не будет снято обременение.

Как уменьшить переплаты и сэкономить: советы от заемщиков

  • Сегодня ипотеку можно получить даже без первоначального взноса. Это заманчиво на первый взгляд, ведь можно сразу переехать в новое жилье. Но в таком случае будут довольно большие ежемесячные взносы, что обременительно для кошелька. Опять же ждет и огромная переплата. Потому лучше все же накопить хотя бы 20% на первый взнос.
  • Существует внегласное правило, по которому платеж по займу не должен превышать 40-50% от ежемесячного дохода. То есть, при зарплате в 100 тысяч рублей ежемесячный взнос может быть не более 40-50 тыс. Желательно чтобы на столь дорогой и долгий кредит вы отдавали каждый месяц только 20-30% от дохода. Тогда даже при возникновении финансовых трудностей вы не получите проблем с ипотекой.
  • У вас должна быть «финансовая подушка безопасности», равная сумме 2-3 платежей перед банком. Это нужно на «черный день». Так вы сможете выиграть время для решения финансовых проблем и не допустить просрочек, а соответственно и штрафов. Сбережения лучше хранить в банке, чтобы на низ «капали» проценты. Они будут не только приносить доход, но и находиться в безопасности. В случае необходимости их быстро и легко снять. Самые выгодные программы мы рассматриваем в этом обзоре.
  • Выбирайте предложения с наименьшими ставками, а также на наиболее продолжительный срок. Так можно добиться минимального платежа. Однако, стоит заметить, что тогда переплата будет больше. Благодаря досрочному погашению, ее можно значительно снизить.
  • Ежемесячно откладывайте по несколько тысяч, чтобы в конце года всю накопившуюся сумму внести на досрочное погашение, уменьшим платеж или срок.

Что лучше — досрочно погасить ипотеку или оформить пополняемый депозит

В любом случае, если у вас появились свободные средства, то это уже хорошо, особенно когда вы вынуждены платить по ипотеке. Но стоит ли эти деньги сразу вкладывать в кредит? Давайте разберемся.

Если у вас нет резервного фонда, то есть, «подушки безопасности», то для начала его нужно создать, а только затем решать — делать инвестиции или вносить деньги в ипотеку. Желательно, чтобы размер ваших сбережений равнялся сумме 6 ежемесячных платежей по жилищному займу. Это поможет пережить любые финансовые трудности в период погашения ипотеки. Как мы и говорили выше, данные накопления следует разместить на выгодном депозите.

Допустим, что резервный фонд у вас уже есть. Что лучше сделать с появившейся свободной суммой денег? Существует два типа заемщиков. Одни стараются поскорее избавиться от «кабалы», а другие наоборот тянут ипотеку до последнего, полагая, что инфляция сыграет им на руку. Если вы из первой категории и не любите чувствовать себя должником, то, конечно же, все «лишние» деньги лучше пускать в ипотеку.

Обратите внимание на ставку. Если по кредиту она 10-12%, а по депозиту 6-8%, то лучше предпочесть досрочное погашение. Если же доход от инвестиций выше, например, от собственного дела, то стоит пустить деньги именно на них. Однако, при этом существуют определенные риски, к примеру, потеря денег в результате банкротства организации.

Доход от вкладов гарантирован, а вот на бирже или в бизнесе можно потерять все, многое зависит от экономической ситуации в стране. В определенные моменты можно получить очень большой доход и обеспечить себя на долгие годы, а в другие потерпеть убытки.

Следует вспомнить и про график платежей. Согласно ему, первые взносы в основном состоят из начисленных процентов, а на погашение тела займа уходит совсем немного. Со временем данное соотношение изменяется в противоположную сторону. Поэтому если вы планируете досрочное погашение, то следует произвести его как можно раньше, а в идеале — в самые первые годы срока. Все вложенные деньги значительно снизят общую переплату.

Если же уже прошло более половины срока, то «свободные» деньги лучше отнести на депозит в банк. Смысл в погашении раньше срока теряется. В некоторых случаях оно также не нужно даже в самом начале срока. Речь идет об аннуитетной схеме платежей.

Однако, это очень спорно, так как в любой ситуации переплата все равно уменьшается. С другой стороны, за этот период проценты по вкладу могут принести куда больше проблем.

Также стоит отметить, что проценты по банковским депозитам в последние годы постепенно снижаются. При заключении договора с кредитором ставка фиксированная на весь срок (по большей части программ). Наиболее выгодный вариант — открыть вклад на продолжительный период (до 3 лет) и пополнять по мере возможности.

Подводя итоги по данному вопросу:

  • Создайте резервный фонд для форс-мажорных ситуаций.
  • Старайтесь как можно больше денег на досрочное погашение вносить в самом начале срока в первые годы.
  • Если период кредита перешел за половину, то лучше завести пополняемый депозит на самый продолжительный срок и под наиболее выгодный процент. А затем накопленное отправить на полное досрочное погашение по ипотеке.

Представленная выше информация поможет вам быстро и без проблем справиться с ипотекой, максимально сэкономив на выплатах.

Если вы хотите узнать, как получить кредит без отказа? Тогда пройдите по . Если же у вас плохая кредитная история, и банки вам отказывают, то вам обязательно необходимо прочитать эту статью. Если же вы хотите просто оформить займ на выгодных условиях то нажмите сюда.
Если вы хотите оформить кредитную карту, тогда пройдите по . Другие записи на эту тему ищите .