Договор снять квартиру

Содержание

○ Аренда квартиры и найм квартиры.

Аренда и найм квартиры – два разных понятия, регулирующиеся отдельными кодексами.

  • «1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
  • 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671 Гражданского кодекса РФ, далее ГК РФ)».

Таким образом, главным отличием между двумя видами соглашения является статус получателя услуги. Договор найма может быть заключен с физическим лицом. В этом случае сторонами соглашения выступают наймодатель (собственник жилого помещения либо его доверенное лицо) и наниматель.

Жилое помещение по договору аренды может предоставляться, если одним из участников сделки является юридическое лицо. Сторонами соглашения являются арендодатель (предоставляющий жилье) и арендатор (арендующий его).

○ Какие документы нужны от арендодателя:

Арендодателем может выступать как физическое, так и юридическое лицо. В каждом случае пакет документов, который должен быть предоставлен для заключения сделки разный.

✔ Если арендодатель физическое лицо.

Когда жилое помещение сдается гражданином, он должен представить:

  • Паспорт.
  • Документ, удостоверяющий право владения жилплощадью (свидетельства о праве собственности, договор купли-продажи либо свидетельство о вступлении в наследство).
  • Удостоверение об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг (для этого нужно взять выписку из Росреестра).
  • Кадастровый паспорт (берется из Кадастровой палаты либо в Росреестре).
  • Письменное согласие, заверенное нотариально от всех собственников жилого помещения, если их больше одного.
  • Письменное согласие, заверенное нотариально от опекуна, если арендодатель является несовершеннолетним либо признан недееспособным.
  • Заверенную доверенность, если договор заключается не собственником недвижимости.

При заключении соглашения от арендодателя требуется:

  • Акт приема и сдачи – данный документ будет основанием об отсутствии правовых споров после окончания срока соглашения. Заключается в фиксировании действительного состояния объекта сделки, составляется в двух экземплярах, подписывается каждым участником сделки.
  • Опись имущества, является приложением к акту и содержит описание точного количества вещей, переданных в аренду вместе с помещением (также подписывается обоими участниками сделки).
  • Расписка о получении финансовых средств за аренду помещения (составляется в свободной форме, подписывается каждой стороной).

✔ Если арендодатель ИП.

В данном случае сдающее жилплощадь лицо должно предоставить:

  • Паспорт.
  • Документ, удостоверяющий право сдачи недвижимости в аренду (свидетельство права собственности, договор первичной аренды либо договор купли-продажи).
  • Удостоверение об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг (для этого нужно взять выписку из Росреестра или УК).
  • Свид-во о государственной регистрации физического лица в качестве ИП (нотариально заверенная копия).
  • Свид-во о постановке на учет в ФНС (нотариально заверенная копия).
  • Выписка из ЕГРИП (оригинал документа, дата выдачи не раньше, чем за 7 дней до заключения сделки).
  • Реквизиты банковского счета (в виде документа, заверенного печатью и подписью ИП).
  • Приказ о назначении лица, ответственного за пожарную и электрическую безопасность (заверенная печатью и подписью ИП копия с указанием контактов ответственного лица).

Также при заключении сделки следует подготовить:

  • Акт приема-передачи недвижимости (документ в двух экземплярах, подписанных сторонами и с печатью ИП).
  • Опись имущества — подробное перечисление всех находящихся на жилплощади предметов, передаваемых во временное пользование с обязательным указанием их количества (2 экземпляра, подписи сторон и печать ИП).
  • Расписка – выступающая свидетельством получения ИП финансовых средств за аренду в указанном размере (составляется в свобоной форме и подписывается сторонами).

✔ Если арендодатель ООО.

Когда жилплощадь сдается в аренду юридическим лицом, независимо от правовой формы, арендодатель должен подготовить:

  • Правоустанавливающий документ на сдаваемую недвижимость (договор первичной аренды/ренты, свидетельство о праве собственности).
  • Удостоверение об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг (для этого нужно взять выписку из Росреестра или УК).
  • Свидетельство о государственной регистрации юрлица (нотариально заверенная копия).
  • Свид-во о внесении в ЕГРЮЛ сведений о зарегистрированном юрлице (копия, заверенная нотариусом).
  • Свид-во о постановке на учет в ФНС (копия, заверенная нотариусом).
  • ОКПО, ОКАТО, ОКОНХ и иные коды и классификации, присвоенные юрлицу (копия, заверенная печатью ООО и подписью его руководителя).
  • Действующая редакция Устава (копия, заверенная нотариусом, либо ФНС).
  • Учредительный договор (если количество учредителей больше одного) со всеми поправками и дополнениями (при наличии), (копия, заверенная нотариусом либо ФНС).
  • Свид-ва о регистрации всех изменений в ООО (выписка из ЕГРЮЛ) (копия, заверенная нотариусом).
  • Протокол общего собрания (если учредитель один, то решение) о назначении руководителя ООО (копия, заверенная печатью ООО и подписью руководителя).
  • Свид-во о внесении сведений о руководителе в ЕГРЮЛ (нотариально заверенная копия).
  • Приказ о вступлении руководителя в должность (копия, заверенная печатью ОО и подписью руководителя).
  • Выписка из ЕГРЮЛ (оригинал документа, дата выдачи не должна превышать 7 дней до момента заключения сделки).
  • Реквизиты банка (в виде документа, заверенного печатью ООО и подписью руководителя).
  • Лицензия на право осуществления деятельности при необходимости, копия, заверенная нотариально.
  • Доверенность, если сделка заключается лицом, не уполномоченным на подобные действия Уставом организации (оригинал документа заверенный руководителем), доверенность должна предоставлять право не только на заключение договора аренды, но и акта приема-сдачи жилья.
  • Паспорт руководителя ООО с указанием его контактного телефона.
  • Приказа о назначении ответственного за электрохозяйство и пожарную безопасность (копии, заверенные печатью ООО и подписью руководителя) с указанием контактов назначенного лица.

При заключении сделки необходимо также подготовить:

  • Акт приема-сдачи помещения (составляется в 2 экземплярах, подписывается арендатором и руководителем ООО).
  • Опись имущества, передаваемого во временное пользование (2 экземпляра, подписи арендатора и руководителя ООО).

○ Документы при договоре поднайма.

Договор поднайма предполагает сдачу жилплощади нанимателем.

  • «По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель (п. 1 ст. 685 ГК РФ)».

При заключении договора поднайма обязательно нужно, чтобы площадь жилья соответствовала нормам законодательства (п.2 ст. 685 ГК РФ) и составляла не менее 12 кв.м. на одного проживающего.

Чтобы заключить данный договор, необходимо получить письменное согласие собственника помещения и всех зарегистрированных на нем лиц. Документ должен быть заверен нотариально. При заключении соглашения со стороны наймодателя также представляется документ, удостоверяющий личность (паспорт для физического лица и свид-во о регистрации для юрлиц). Со стороны нанимателя – действующий паспорт.

Также необходимо составить акт приема-сдачи помещения и опись вещей в 2 экземплярах.

○ Возможные схемы мошенничества.

При съеме жилья риск стать жертвой мошенничества достаточно большой. Чаще всего махинации проворачиваются при помощи:

  • Рассылки СМС о недорогой аренде жилья – нередко потенциальные квартиросъемшики оставляют контакты на различных форумах, после чего им приходит сообщение о подходящих вариантах, доступ к которым можно получить после отправки ответного сообщения. Как правило, оно платное, а обещанная информация не предоставляется.
  • Создания нелегального агентства недвижимости – завлекает клиентов доступными ценами, берет залог (как правило, составляющий большую часть суммы аренды), а после приезда на жилплощадь, оказывается, что она уже сдана либо не сдается вовсе.

Чтобы обезопасить себя от этих и других способов мошенничества, следует тщательно проверять все документы, которые предоставляет арендатор. Информацию о физлице можно сверить по месту его прописки, указанному в паспорте, о юрлице – в едином реестре, доступном для всех.

Арендодатель также может стать жертвой обмана, если арендатор представить ему фальшивый паспорт с неверным местом прописки.

Чтобы каждая сторона могла максимально обезопасить себя от неприятных сюрпризов, нужно внимательно проверять все полученные на руки документы.

○ Советы юриста:

✔ Сдача по устной договоренности.

Этот вариант съема жилья является популярным, потому что не требует временных и финансовых затрат. Вместе с тем, устная договоренность повышает риск неприятных последствий заключения сделки, потому что в данном случае ни одна из сторон не несет юридической ответственности за несоблюдение условий соглашения.

✔ Договор аренды подписан, но не зарегистрирован.

Договор аренды начинает действовать в момент его подписания, независимо от того, зарегистрирован он или нет. Но если пропустить процедур госрегистрации, увеличивается риск несоблюдения своих прав каждой из сторон. Например, наймодатель может досрочно расторгнуть договора, тогда как после госрегистрации документа он не имеет на это право, даже при решении о продаже квартиры.

В нашем современном, динамичном мире аренда жилого помещения уже давно стала обычной практикой. Любая процедура подобного порядка требует должной документальной фиксации и оформления. Материал этой статьи поможет вам разобраться в главных особенностях договора об аренде квартиры и перечне необходимых для этой процедуры документов.

Для начала следует разобраться с понятийной стороной вопроса. Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации договор аренды квартиры заключается в случае, если арендатором выступает юридическое лицо (34 глава ГК РФ). Если же квартира за плату сдается в пользование физическому лицу, то в таком случае должен заключаться договор о найме жилого помещения (35 глава ГК РФ). Как видим, в этих ситуациях договор заключается с разными субъектами, что регулируется отдельными главами законодательства. Поэтому необходимо четко разграничивать эти два термина и при необходимости оформлять нужный тип договора.

Перечень документов от арендодателя\наймодателя

Для заключения договора о аренде либо найме жилплощади арендодатель\наймодатель со своей стороны должен предоставить следующий перечень документов:

  • паспорт либо иной документ, правомочный удостоверять личность арендатора\наймодателя;
  • документы, которые доказывают собственнические права арендодателя\наймодателя на данную жилплощадь (к данной категории причисляется свидетельство о праве владения жилым помещением, о наследовании, о приватизации, юридически заверенный договор о купле-продаже, о разделе наследованной собственности, о пожизненном содержании, дарственная, судебное решение о признании прав собственности, мировое соглашение и т.п.);
  • выписка из ЕГРП;
  • техпаспорт жилого помещения;
  • документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • если договор по какой-либо причине заключает не собственник квартиры – необходимо наличие нотариально заверенного документа – доверенности, в которой среди полномочий доверенного лица зафиксировано право подписывать подобные документы;
  • если собственниками являются несколько человек – необходимо наличие нотариально заверенного согласия всех владельцев жилого помещения или их доверенных представителей;
  • если собственником жилья является субъект, возраст которого не достиг 18 лет (совершеннолетия) – обязательно наличие специальных разрешительных документов от соответствующих попечительских и опекунских инстанций.

Перечень дополнительной документации при договоре поднайма

Помимо собственно найма существует такая форма сдачи квартиры как поднаем. В этом случае наниматель обладает правом передавать жилье в пользование третьим лицам. То есть, наниматель выступает в качестве наймодателя. Если заключается соглашение о поднайме жилплощади необходимо наличие таких дополнительных документов:

  • документы, подтверждающие право нанимателя заключать соглашение о поднайме (как правило, это прописывается в основном договоре о найме);
  • оригинал и дубликат соглашения о найме;
  • согласие в письменной форме от лиц, живущих в квартире согласно договору о найме (если таковые имеются).

Перечень документов от арендатора/нанимателя

Для организаций и индивидуальных предпринимателей список нужных документов отличается.

Перечень необходимых документов для организаций, созданных в форме акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью:

  • нотариально заверенный документ (доверенность), подтверждающий право уполномоченного юридического лица заключать подобные договора от имени данного юрлица;
  • паспорт уполномоченного юридического лица;
  • оригинал либо нотариальная копия документов, которые подтверждают правоспособность юрлица (устав организации, действующая редакция устава, решение о назначении\избрании руководителя, а также следующие свидетельства: о госрегистрации юрлица, о внесении соответствующей записи в ЕГРЮЛ, о становлении на налоговую отчетность);
  • необходимые финансовые реквизиты юридического лица;

Все копии правоустанавливающих документов должны содержать печать арендатора и подпись его руководителя.

Перечень необходимой документации для индивидуального предпринимателя:

  • документ, подтверждающий личность арендатора (паспорт);
  • нотариально заверенные копии свидетельств, которые подтверждают правоспособность арендатора (о госрегистрации физического лица как индивидуального предпринимателя, выданное регистрирующим органом ФНС РФ; о его становлении на налоговый учет);
  • выписка из ЕГРИП;
  • банковские реквизиты с печатью (при наличии) и подписью индивидуального предпринимателя.

К плюсам сдачи квартиры в пользование именно юридическим лицам можно отнести:

  • как правило, более высокая платежная надежность;
  • местонахождение юридического лица заведомо установлено и известно;
  • взимание гипотетической задолженности и\или ущерба, нанесенного квартире проще.

Перечень необходимой документации для для найма жилья физическим лицом:

  • паспорт либо иной документ, правомочный удостоверять личность нанимателя (и копия, и оригинал);
  • ксерокопия паспорта (-ов) или свидетельств о рождении всех граждан, которые предполагают жить в снятой квартире;
  • контактная информация нанимателя.

Регистрация договора об аренде квартиры

ГК Российской Федерации устанавливает, что договор аренды\найма квартиры должен заключаться в письменной форме. Очень часто (главным образом это касается найма) наймодатели совершают большую ошибку, сдавая квартиру лишь по устным договоренностям. Такой подход делает наймодателя чрезвычайно уязвимым т.к. в этом случае будет весьма проблематично взыскать с недобросовестного нанимателя задолженность или заставить возместить ущерб.

Обязательные пункты договора аренды:

  • описание жилого помещения, которое сдается в аренду (если сдается только одна комната, то должен быть приложен план ее расположения в квартире);
  • фактический адрес жилого помещения;
  • срок аренды\найма жилища (если сроки не указаны, то аренда считается бессрочной, а наем — заключенным на максимальный, пятилетний, период);
  • размеры ежемесячных арендных выплат, указание сроков возможного пересмотра выплачиваемой суммы;
  • информация о собственнике (-ках) квартиры;
  • условия прекращения\досрочного расторжения соглашения;
  • указание сроков сдачи квартиры, после прекращения договора;
  • фиксация прав и обязанностей субъектов сделки;
  • порядок и условия оплаты услуг ЖКХ;
  • перечисление лиц, намеренных проживать в арендуемой квартире;
  • опись имущества, передаваемого в пользование арендатору\нанимателю;
  • указание паспортных данных и реквизитов обеих сторон.

Арендатору\нанимателю принадлежит право преимущественного переподписания соглашения на следующий срок, если он неукоснительно соблюдал условия соглашения, принимает пункты предложенной сделки и если он заведомо, до окончания действующего соглашения, уведомил арендодателя о своих намерениях

Согласно нормам существующего законодательства договора о квартирной аренде в обязательном порядке подлежат государственной регистрации, если они были заключены на период от года и более. Сделка приобретает статус заключенной со дня оформления госрегистрации.

Для договора о найме госрегистрация не предусматривается.

Документы, которые подаются для регистрации договора о квартирной аренде:

  • паспорта и копии;
  • оригинал и копия кадастрового и технического паспорта квартиры, заверенных органом, который выдал данную документацию;
  • распоряжение исполнительных органов власти касательно передачи юридическому лицу квартиры в аренду.

Регистрационные документы для юридических лиц :

  • учредительная документация;
  • документы, подтверждающие внесение сведений юридических лиц в ЕГРЮЛ;
  • документы и копии, свидетельствующие о постановке юридического лица на учет в качестве налогоплательщика, с указанием его ИНН (т.е. идентификационный номер налогоплательщика).

Государственная пошлина за регистрацию арендного соглашения взимается с юридических лиц в размере 15 тыс. рублей. После подачи всей необходимой документации регистрация оформляется примерно на протяжении месяца.

Заключение договора об аренде\найме жилья и его регистрация – процедура серьезная, к которой нужно подходить внимательно и ответственно. Для того чтобы не напороться на «белые пятна» в данном вопросе и избежать ни кому не нужного недопонимания, а возможно и конфликта, между сторонами соглашения, будет вполне уместным обращение за консультацией к квалифицированным профильным специалистам (юристу либо риэлтору). Они смогут помочь обойти «острые углы» и составить грамотный договор.

Отличительные черты договора квартирной аренды:

  • заключается с юридическими лицами;
  • арендатор может использовать квартиру исключительно как жилое помещение;
  • максимальный срок заключения — неограничен;
  • аренда по инициативе арендодателя может быть преждевременно расторгнута во внесудебном порядке на основаниях, предусмотренных договором.

Отличительные черты договора квартирного найма:

  • заключается с физическими лицами;
  • не требует госрегистрации;
  • максимальный срок заключения — 5 лет;
  • наем по инициативе наймодателя может быть преждевременно расторгнут лишь согласно судебному порядку по ограниченным основаниям;

Как составить типовой договор жилья

Наиболее распространенный вариант – это типовой договор аренды квартиры, потому что в нем отсутствуют любые излишние мелочи. В процессе составления типового соглашения, крайне важно задействовать следующую информацию:

  • наименование документа, а также точное место и дату его подписания;
  • персональные данные каждого участвующего физического лица;
  • технические особенности и уникальные факторы рассматриваемого жилья;
  • права и обязанности сторон;
  • график оплаты и объем средств;
  • период действия соглашения;
  • подпись каждой стороны.

При желании вы можете скачать простой вариант договора на нашем сайте. Даже при грамотном составлении документа всегда есть вероятность наткнуться на мошенников, поэтому желательно обращаться к специалистам за юридической помощью еще на начальном этапе сотрудничества.

Ключевые положения в договоре аренды жилья

Грамотно составленный шаблон договора аренды квартиры между физическими лицами обязательно должен содержать ряд положений. При этом в процессе составления соглашения обязательно следует указать:

  • период сотрудничества;
  • свидетельство о собственности и паспортные данные двух сторон;
  • сумма аренды;
  • порядок расчета;
  • условия, при которых возможно поднятие стоимости;
  • при каких условиях договор досрочно аннулируется;
  • оплата коммунальных услуг.

Скачать образец можно даже на одном листе, что значительно упростит ознакомление с документом. Если же краткий вариант не удовлетворяет, то можно указать список вещей в доме, порядок посещения хозяином, максимальное количество съемщиков, ответственность за порчу вещей, разрешенные домашние животные и техническое состояние помещения.

Скачать бланк договора аренды квартиры

Договор аренды квартиры (стандартный)
Договор аренды квартиры (краткий)
Договор аренды квартиры с приложениями